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Newsmeldung

Neue Systematik: Der Mietenspiegel 2017 und das aktualisierte Wohnlagenverzeichnis

Mietenspiegel 2017

Bereits mit dem Mietenspiegel 2015 wurde die im Energieausweis dokumentierte energetische Gebäudebeschaffenheit als weiteres Merkmal von Wohnungen eingeführt.

Hierdurch sollten Anreize für die energetische Sanierung geschaffen werden, da besonders energieeffiziente Gebäude einen Aufschlag zum Mittelwert des Mietenspiegels rechtfertigen. Der nachstehenden Tabelle können Sie die Energiekennwerte für die jeweiligen Gebäudeklassen – sortiert nach Baualter und Gebäudegröße – entnehmen. Bei allen Mieterhöhungen haben wir entsprechend einen Zuschlag auf den Mittelwert des Mietenspiegels erhoben, sofern der Energieausweis einen kleineren (= besseren) Wert als das Minimum der jeweiligen Spanne ausweist.

Verbraucht ein Gebäude weniger Energie als vergleichbare, haben wir einen Zuschlag zum Mittelwert des Mietenspiegels erhoben.

Das gesamte Wohnlagenverzeichnis wurde überarbeitet. Die Umgruppierungen von normaler zu guter Lage und umgekehrt, halten sich die Waage. Neu eingeführt wurde die Wohnlagenkennziffer.

Erstmalig mit dem Mietenspiegel 2017 bzw. dem überarbeiteten Wohnlagenverzeichnis ist nun zusätzlich der sogenannte Wohnlagenkennwert neu eingeführt worden. Zur Veranschaulichung haben wir Ihnen dazu beispielhaft einen Auszug aus dem Wohnlagenverzeichnis 2017 für unsere Verwaltung Bogenstraße 60 abgedruckt.

In der letzten Spalte sehen Sie den Wohnlagenkennwert für die Bogenstraße 60 mit -0,785 beziffert. Der schlechteste Wohnlagenkennwert im aktuellen Wohnlagenverzeichnis liegt bei -37,666 („schlechteste“ normale Wohnlage), der beste Wert bei +26,087 („beste“ normale Wohnlage). Der Grenzwert zwischen den beiden Lagen steht bei -0,575.

Kürzlich wurden von der Stadt nun auch die Mediane (gewichtete Mittelwerte) für beide Wohnlagen veröffentlicht. Für die normale Wohnlage liegt der Median bei -5,861 und für die gute Wohnlage bei +2,697, woraus folgt, dass die Mehrheit der Gebäude einen Kennwert um diese Mediane hat. Veranschaulicht wird dies durch die nachfolgende Grafik, welche die Verteilung der Kennzahlen auf die normale und gute Wohnlage nebst Grenzwert visualisiert:

Die Eingruppierung der meisten Gebäude erfolgte um die Mediane und den Grenzwert.

Das Wohnlagenverzeichnis spricht grundsätzlich von Blockseiten, erfasst also mehrere Gebäude, die durch Straßen in Blöcken/Blockseiten zusammen abgegrenzt werden. 

Durch die geringe Berücksichtigung von Lärmbelästigungen als Indikator wird einer prosperierenden Großstadt wie Hamburg Rechnung getragen.

Die Wohnlagenkennzahl ist von der Stadtentwicklungsbehörde berechnet worden. In diese Kennzahl fließen die neun folgenden Indikatoren mit unter- schiedlicher Gewichtung ein:

Interessant sind dabei die beiden Indikatoren mit der größten Gewichtung (der Statusindex mit 26% und der Bodenrichtwert mit 20%). Der Bodenrichtwert ist leicht nachvollziehbar und ergibt sich aus den Feststellungen des Gutachterausschusses. Wesentlich komplexer gestaltet sich die Ermittlung des Statusindex durch ein regelmäßiges Sozialmonitoring. Dieses wird seit 2010 von der Behörde für Stadtentwicklung durchgeführt und dient der Stadt als eine Art Frühwarnsystem, um negative Entwicklungen und soziale Ungerechtigkeiten rechtzeitig zu erkennen und entsprechende Schlussfolgerungen zu ziehen (z. B. welche Stadtteile oder kleinere Gebiete innerhalb der Stadtteile besonders zu fördern sind).

Wenig überraschend sind die Ergebnisse des Sozialmonitorings, überraschender sind aber die zu Grunde liegenden Indikatoren.

Dabei werden dem Monitoring folgende Indikatoren zugrunde gelegt. Die Anzahl von:

  • Kindern und Jugendlichen mit Migrationshintergrund

  • Kindern von Alleinerziehenden

  • Empfängern von Grundsicherung, Arbeitslosengeld und Empfängern nach de Asylbewerberleistungsgesetz

  • Kindern, die die staatliche Mindestsicherung erhalten

  • älteren Menschen, die die staatliche Mindestsicherung(Sozialhilfe) erhalten und

  • Schülerinnen und Schülern ohne Schulabschluss

Über die statistischen Daten, die im Monitoring gewonnen werden, ermittelt sich der Statusindex. Dessen Bandbreite reicht von hohen Werten in Stadt- teilen wie Winterhude und Uhlenhorst bis zu Stadtteilen wie Rothenburgsort und Steilshoop mit sehr niedrigem Statusindex. Zur Vereinfachung hat die Behörde auf Basis des Sozialmonitorings 2016 in der nachstehenden Grafik den Statusindex nur anhand der Klassifizierung „hoch, mittel, niedrig und sehr niedrig“ dargestellt, ohne dabei auf konkrete Zahlen einzugehen.

Damit ist es uns erstmalig möglich, anhand von statistischen Daten der Behörde im Mietenspiegel konkrete Abweichungen vom Mittelwert nach oben oder unten vorzunehmen und zu begründen. Dabei unterstellen wir, dass die beiden Mediane der normalen und guten Wohnlage dem jeweiligen Mittelwert des Mietenspiegels entsprechen. Daraus folgt, dass Gebäude respektive Wohnungen, die über eine bessere Wohnlagenkennziffer als der Median verfügen, oberhalb des Mietenspiegel-Mittelwertes einzuordnen sind. Im logischen Umkehrschluss müsste dies auch für den gegenteiligen Fall gelten, dessen Ermittlung für uns aber nicht von Interesse ist.

 

Wir haben daher im Rahmen der Mieterhöhung auf Basis des Mietenspiegels 2017 neben einem Zuschlag für energetische Beschaffenheit auch einen Zuschlag für die bessere Einordnung im Wohnlagenverzeichnis über die Wohnlagenkennziffer erhoben. Abzuwarten bleibt, wie die Rechtsprechung in den nächsten Monaten und Jahren mit dieser veränderten Methode im Wohnlagenverzeichnis und den darauf basierenden Mieterhöhungen umgeht.

Bei Fragen zu diesen sicherlich nicht ganz einfachen neuen Themen sprechen Sie uns gerne an.

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