Mehr Leerstand & fallende Mieten am Hamburger Büromarkt

Entgegen der Erwartungen des ersten Halbjahres 2023 steht der Büromarkt Hamburg für das letzte Quartal 23 und für 2024 vor großen Veränderungen. Insbesondere die Nachfrage nach vermieteten Laden- und Büroflächen sinkt.
Branchenkenner gehen davon aus, dass Gewerbemieten in Hamburg selbst in den begehrten Lagen fallen werden, sodass sich Büros auch dort, wo die Nachfrage bisher hoch war, nun schwieriger vermieten lassen.

Fallende Mieten in Hamburg

Anfang 2023 machte sich die schwache Konjunktur überall bemerkbar, sodass niemand mehr von einem Boom am Immobilienmarkt sprechen konnte, der noch 2020 zu verzeichnen war. Denn noch 2021 konnte der Hamburger Büromarkt seinen Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um satte 43 % steigern. Trotz der eher düsteren Prognosen gingen einige Insider Anfang 2023 noch davon aus, dass sich weder beim Leerstand in Hamburg noch bei den Mieten in bevorzugten Lagen große Änderungen geben würde. Das war ein Trugschluss. Während die Hansestadt in den ersten neun Monaten des Jahres noch 310.000 m² Bürofläche neu vermieten konnte, geht der Hamburger Vermietungsdienstleister CBRE für das letzte Quartal des Jahres davon aus, dass die Vermietung Büroflächen gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um fast 40 % zurückgehen werden. Noch dramatischer sieht es bei den Investitionsvolumina professioneller Anleger in Bürogebäude aus: Hier konstatierte das Unternehmen einen Rückgang von ganzen 83 %. Die durchschnittlichen Mieten für Gewerbeimmobilien und Büros in Hamburg sinken ebenfalls.
Insider gehen von einem Rückgang der Mieten um 4 % aus. Im letzten Quartal 2023 liegt die Durchschnittsmiete für einen Quadratmeter Bürofläche in Hamburg bei 21 €, in den Randbezirken der Stadt lassen sich noch Mieten von durchschnittlich 14 bis 15 € pro Quadratmeter erzielen. Darüber hinaus gibt es aktuell zu wenige Mietverträge mit Großinvestoren. Die Zahl lukrativer Deals mit Großunternehmen ist deutlich zurückgegangen. So gab es im laufenden Jahr lediglich acht Abschlüsse für Immobilien mit mehr als 5.000 m² Fläche im Stadtgebiet (die Stadt Hamburg, RTL und ein Unternehmen aus der Industrieverwaltung.)

Viele Büroflächen in Hamburg stehen leer

Der Krieg in der Ukraine, die Inflation, hohe energetische Auflagen und weitere politische Verwerfungen führen dazu, dass sich Unternehmen in Deutschland auf eine langfristig unbeständige Konjunktur einstellen. Zwar gab es nach der Corona-Pandemie kurzzeitig Nachholeffekte, die für einen gestärkten Arbeitsmarkt im Dienstleistungsbereich sorgte, doch die sind längst verpufft. Heute lässt sich deutschlandweit eine starke Zurückhaltung am Immobilienmarkt feststellen. Erkennbar ist das auch an den abertausenden Quadratmetern leeren Büro- und Ladenflächen in Hamburg.
Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Leerstand in Hamburg um deutliche 10 % erhöht. Aktuell liegt die Leerstandquote in Hamburg bei 4,2 %. Fürs kommende Jahr rechnet man sogar mit einem Leerstand von 5 %. Besonders betroffen sind Immobilien, die sich außerhalb der begehrten Innenstadtlagen bzw. der HafenCity befinden und solche, die energetische Mängel aufweisen. An diesen Objekten besteht kaum Interesse.

Auch der Fachkräftemangel beeinflusst den Büromarkt Hamburg

Bereits im dritten Quartal des Jahres 2023 machten sich der Mangel an modernen Büroflächen und eine schwache Nachfrage bei Investments in Gewerbeimmobilien bemerkbar. Zwar sind zentrale Lagen wie die HafenCity und Hamburgs Innenstadt weiterhin gefragt (hier mieten sich Unternehmen bevorzugt ein), doch die Nachfrage nach Büroimmobilien insgesamt ist rückläufig. Zurückzuführen ist das nicht zuletzt auf den Fachkräftemangel. Denn ein zentral gelegenes Büro ist ein wichtiges Kriterium dafür, ob eine qualifizierte Fachkraft ein Stellenangebot annimmt oder nicht. Ist das Umfeld attraktiv, kann das manche Fachkraft sogar dazu motivieren, vom Homeoffice wieder ins Büro vor Ort zu wechseln.

Heimarbeitsplätze setzen den Büromarkt in Hamburg unter Druck

Ähnlich starken Einfluss hat das Thema Homeoffice in Bezug auf die Vermietbarkeit von Büroflächen. Immerhin planen mehr als 9 % der Unternehmen künftig, ihre Büroflächen zu verkleinern, da immer mehr Mitarbeitende von zu Hause aus arbeiten. Wie das Ifo-Institut mitteilte, liegt die Zahl aller im Homeoffice Tätigen (teilweise oder komplett) seit einem Jahr bei konstanten 25 %. Viele Unternehmen haben ihre Büros längst an die sich verändernden Arbeitsbedingungen angepasst, einige nehmen dies in Angriff, wenn noch bestehende langfristige Mietverträge auslaufen.

Kaum neue Büros geplant: schwache Konjunktur und hohe Baukosten

Neben gemieteten Büroflächen sind auch Neubauprojekte von der schwächelnden Konjunktur betroffen. Investoren wie Bauunternehmen verschoben viele ihrer Bauvorhaben oder gaben sie komplett auf. Es sind in erster Linie die hohen Materialkosten, die in Verbindung mit stark gestiegenen Hypothekenzinsen den Neubau von Gewerbeimmobilien hemmen. Durch sie hat sich das Bauen extrem verteuert. Trotz alledem sind auch in Hamburg neue Großprojekte geplant. 365.000 m² neue Büroflächen im nächsten Jahr sollen in Hamburg entstehen. (Die im September 2023 fertiggestellte Konzernzentrale von Beiersdorf mit 45.000 m² war das größte Gewerbeimmobilienprojekt der Stadt 2023.) Trotz der aktuellen Entwicklungen gibt es für den Hamburger Büromarkt durchaus Gründe, hoffnungsvoll in die Zukunft zu schauen.

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