Der Markt für Immobilien wird angespannter

Das Homeoffice ist längst Realität für Millionen von Arbeitnehmern, der Onlinehandel nimmt den klassischen Einzelhändlern weitere Anteile ab und nun kommen die steigenden Zinsen hinzu.
Die Konsequenzen aus dieser ungünstigen Gemengelage: Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ging auch im ersten Quartal 2023 zurück.
Eine Auswertung für das Wirtschaftsmagazin „Capital“ offenbarte, dass der deutsche Markt für gewerblich genutzte Immobilien deutlich unter der Zinswende leidet. Je nach Branche und Standort gestalten sich die Folgen unterschiedlich gravierend. Während Top-Lagen wie Berlin, München und Frankfurt zu den Verlierern gehören, steigt der Wert der Immobilien in Regionen, die vormals als wenig attraktiv galten.

Dunkle Wolken über dem Markt für Gewerbeimmobilien

Experten weisen seit längerer Zeit darauf hin, dass der Gesamtmarkt für gewerblich genutzte Immobilien auf tönernen Füßen steht. Nach Ansicht der Ökonomen könnte sogar eine neuerliche Finanzkrise ihren Anfang in dem inzwischen überhitzten Markt nehmen.
Die reale Nachfrage nach Gewerbe-Immobilien sinkt, da sich das Homeoffice zu einem festen Bestandteil der Arbeitswelt entwickelt hat, obwohl die Coronapandemie vorüber ist. Während die Arbeitnehmer die lieb gewonnene Freiheit nicht mehr hergeben möchten, sparen die Arbeitgeber ihrerseits die Mieten für teure Gewerbeimmobilien ein, wenn ihre Angestellten die meisten Bürotätigkeiten aus den eigenen vier Wänden erledigen können.
Daneben drückt die steigende Zinslast zunehmend auf Bauvorhaben: Geplante Projekte sind schwieriger zu finanzieren, hinzu kommen unsichere Wirtschaftsaussichten, die manchen Investor von den anvisierten Bauprojekten zurücktreten lassen.
Der Commercial Property Price Index, der den Wert von Gewerbeimmobilien in den USA misst, ist im vergangenen Jahr um 14,0 % gesunken.

Ein differenzierter Blick offenbart lohnende Investments

Der Markt für Gewerbe-Immobilien umfasst verschiedene Immobilien- und Nutzungsarten, darunter Büro-, Gastronomie- und Handelsflächen.
Die gesamte Leerstandsquote in deutschen Städten liegt nach Angaben der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung bei aktuell 4,0 % – Ökonomen betrachten bis zu 5,0 % Leerstand als gesund. Im Jahr 2011, auf dem Höhepunkt der Eurokrise, hatte der Wert bei 8,8 % gelegen. Diese Daten erklären, warum Gewerbeimmobilien nach wie vor nicht als günstig einzustufen sind.

Ungebrochener Abwärtstrend im Einzelhandel

Der Einzelhandel hat mit dem ungebrochenen Trend zum Onlineshopping zu kämpfen, eine Entwicklung, die an vielen Standorten zu Leerstandsproblemen führt. Der Wegfall der Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie konnte bislang keinen Trendwechsel herbeiführen. Aktuelle Erhebungen zeigen, dass in den Metropolen 24,0 % der Handelsflächen brachliegen. In ländlichen Regionen liegt der Wert mit 13,0 % bedeutend niedriger. Der Markt für Handelsflächen in C-Städten wie Osnabrück oder Rostock zeigt eine überraschende Entwicklung, indem er sich mit einem Leerstand von 18,0 % besser behauptet als die ehemaligen Top-Lagen. Experten vermuten, dass die kleineren Städte bereits seit längerer Zeit mit der Abwanderung von Einzelhändlern zu kämpfen haben und das noch bestehende Abwärtspotenzial daher geringer ist.
Vom anhaltenden Trend zum Onlineshopping profitiert die Logistikbranche: Die Preise für geeignete Logistikflächen steigen, während das Angebot knapper wird.
Allerdings gibt es erste Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach Logistikflächen nachlässt und das Wachstum im E-Commerce allmählich abflacht.

Gastronomie im Aufwind

Entgegen den Prognosen vieler Beobachter, die die Gastronomie aufgrund der Coronapandemie für tot erklärten, hat sich dieser Sektor im vergangenen Jahr als großer Gewinner erwiesen. Insbesondere der Gewerbeimmobilienmarkt für gastronomische Flächen hat sich deutlich erholt, insbesondere in den C- und D-Lagen. In den beliebten Metropolen war hingegen ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Die Entwicklungen auf dem Markt sind dynamisch und deuten darauf hin, dass traditionelle gastronomische Konzepte überdacht und durch neue ersetzt werden. Die Steigerung der Nachfrage um 10,0 % auf dem Land ist ein Indikator dafür, dass sich die Lebensgewohnheiten der Bürger verändert haben und ehemals weniger attraktive Standorte möglicherweise die begehrten Lagen von morgen sind.

Gemischte Entwicklungen auch bei Bürostandorten

Die gestiegenen Zinsen wirken sich besonders in den Metropolen auf die Preise von gewerblichen Objekten aus. In diesen Städten haben sich Technologiekonzerne und junge Start-ups angesiedelt, die aufgrund der höheren Refinanzierungskosten gezwungen sind, ihre Investitionen zu verschieben oder nach alternativen Bürostandorten zu suchen. Firmen, deren Büros in den angesagten Metropolen liegen, zahlen im Vergleich zum Vorjahr 2,7 % höhere Mieten. Auf dem Land zogen die Mietkosten im Durchschnitt um 3,5 % an.
Überraschend: In den Top-Lagen brach die Nachfrage nach Büroflächen um 25,0 % ein, während sie in ländlichen Regionen um 7,0 % stieg.

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