Die ermäßigte Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer

Die ermäßigte Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer – ein realistischer Vorstoß des Bundesfinanzministeriums?

Die Immobilienfinanzierung für den Eigenbedarf ist nicht zuletzt wegen hoher Grunderwerbsteuersätze zu einer immer größeren Hürde geworden. Eine Reihe von Vorschlägen zur Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes könnten einen Ausweg bieten. Seit Anfang Juli ist der Entwurf verfügbar, den das Bundesfinanzministerium den Ländern vorgelegt hat – deren Kritik ließ jedoch nicht lange auf sich warten.

Das Problem der hohen Nebenkosten

Fast nirgends in der Welt fallen so hohe Nebenkosten bei der Immobilieninvestition an wie in Deutschland. Im Schnitt werden rund 13 Prozent des Immobilienpreises für Makler, Notar und Grundbucheintrag fällig. Die mit Abstand größte Belastung stellt jedoch die Grunderwerbsteuer dar. Im Zuge des extrem starken Immobilienmarktes der letzten Jahre haben einige Bundesländer die Kaufpreissteuer sukzessive erhöht. 2023 müssen Immobilienkäufer in Deutschland mit einer Grunderwerbsteuer zwischen 5 und 6,5 Prozent rechnen. Die einzige Ausnahme bildet Bayern mit 3,5 Prozent.

Die Entwicklung des Grunderwerbsteuersatzes hat in den letzten Jahren nur eine Richtung gekannt: noch oben. Der Grund ist, dass die Länder seit 2006 zwar frei über die Höhe des Steuersatzes entscheiden können, jedoch nicht über die Berechtigung verfügen, diesen zu senken. Für Käufer bedeutet das, dass ihnen immer weniger Eigenkapital bleibt, um ihre Immobilie zu finanzieren. Dadurch steigt das Risiko der Banken, das sie durch höhere Zinsen kompensieren, die die Käufer zusätzlich belasten. Dies alles spielt sich vor dem Hintergrund immer weiter gestiegener Immobilienpreise ab, die immer mehr Menschen vom Immobilienerwerb ausschließen.

Die Idee einer ermäßigten Grunderwerbsteuer fürs Eigenheim

Um es vor allem jungen Familien zu erleichtern, Wohneigentum zu erwerben, plant das Bundesfinanzministerium eine Reform der Grunderwerbsteuer. Der entsprechende Diskussionsentwurf sieht vor, dass es den Ländern ermöglicht werden soll, einen ermäßigten Steuersatz für Selbstnutzer anzusetzen, ggf. als Freibetrag. Bis zu einer bestimmten Bemessungsgrundlage soll es ihnen sogar erlaubt sein, diesen auf bis zu null Prozent abzusenken.

Diese Regelung soll ausschließlich natürlichen Personen zugutekommen, die ein Grundstück zu eigenen Wohnzwecken erwerben. Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) hat sich im Mai gegenüber der DPA eindeutig positioniert und sich dafür ausgesprochen, die Grunderwerbsteuer in den Ländern auf null Prozent zu senken. Das Ziel ist klar: Der Wohnungskauf soll durch eine in Aussicht gestellte Steuerersparnis für viele Bürger wieder attraktiver werden.

Gegenfinanzierung durch das Aus für Share Deals?

Eine ermäßigte oder sogar völlig erlassene Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer legt natürlich die Frage der Finanzierung nahe. Der Entwurf des Bundesfinanzministeriums fordert, Steuerschlupflöcher zu schließen, die Konzerne beim Immobilienkauf bisher nutzen können. Das Vorhaben, die sogenannten Share Deals neu zu regeln, ist nicht neu. Es ist bereits in den von den Ampelparteien geschlossenen Koalitionsvertrag eingeflossen und hatte schon zu Zeiten der Großen Koalition zu vielen zähen Debatten geführt.

Im Normalfall muss jeder Immobilienkäufer auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Dies gilt jedoch bisher nicht für Großinvestoren, die mithilfe eines Tricks diese Steuer umgehen können. Steuerliche Vorteile beim Immobilien- und Grundstückskauf ergeben sich für sie, indem sie die Immobilien nicht direkt erwerben, sondern lediglich Anteile (Shares) einer eigens für diesen Zweck gegründeten Gesellschaft kaufen, der das Grundstück oder das Gebäude gehört.

Seit der Gesetzesverschärfung von 2021 muss der Käufer die Steuerlast für den Grunderwerb nicht tragen, wenn er weniger als 90 Prozent der Anteile hält. Erforderlich ist außerdem, dass der Verkäufer die restlichen Anteile mindestens zehn Jahre lang hält. Der Entwurf des Bundesfinanzministeriums zielt darauf ab, besteuerungswürdige Share Deals und damit die oft kritisierten Steuervorteile für Konzerne insgesamt zu unterbinden. Sowohl an den bisherigen Anteilsquoten von mindestens 90 Prozent als auch an den Zehnjahresfristen soll nicht mehr festgehalten werden.

Wie positionieren sich die Länder?

2022 stellte die Grunderwerbsteuer mit etwa 17 Milliarden Euro die wichtigste Einnahmequelle der Länder dar. Aufgrund der kriselnden Baubranche ist davon auszugehen, dass dieser Wert 2023 rund vier Milliarden Euro niedriger ausfallen könnte. Dass das Arbeitspapier des Bundesfinanzministeriums in dieser schwierigen Lage nicht auf große Gegenliebe stößt, dürfte kaum verwundern. Bereits Anfang Juli beschlossen die SPD-geführten Bundesländer, den Vorschlag nicht umsetzen zu wollen.

Auch die schwarz-grüne Regierung in Schleswig-Holstein hat sich darauf verständigt, die geplante Absenkung nicht mitzutragen. Scharfe Ablehnung kommt von Niedersachsens Finanzminister Gerald Heere (Grüne), für den die Vorschläge des Bundesfinanzministers einen Eingriff in die Angelegenheiten der Länder darstellen. Der grüne Finanzminister Baden-Württembergs, Danyal Bayaz, schlägt in eine andere Kerbe und moniert den bürokratischen Aufwand, der mit dem Wegfall der Immobiliensteuer verbunden wäre.

Vereinzelt sind jedoch auch positive Stimme zu vernehmen, so etwa aus Hessen und Bayern, wo 2023 Wahlen anstehen. So lobt der bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU) den Vorstoß, fordert jedoch weitere Verbesserung und gibt zu bedenken, dass den Ländern im Moment die nötige Flexibilität fehle, um auf die wichtigen Steuereinnahmen verzichten zu können. Weniger zwiegespalten ist der Zuspruch aus Berlin, dessen Senat sich für die Ideen des Bundesfinanzministeriums auf Bundesebene einsetzt.

Die Gegenvorschläge und -maßnahmen der Länder

Insgesamt spricht wenig dafür, dass sich die Ideen zu einer Grunderwerbsteuerreform durchsetzen werden. Die meisten Länder verfolgen ganz eigene Wege, um den Immobilienkauf für den Eigenbedarf attraktiver zu machen, und zwar ohne das Immobilienrecht antasten zu wollen. Die Liste ist lang: In Rheinland-Pfalz haben Familien mit einem geringen Einkommen beispielsweise die Möglichkeiten, von der Landesbank vergünstigte Darlehen zu erhalten. Die Eigenheimförderung in NRW sieht vor, dass Hauskäufer mit einer Erstattung vom Bruttokaufpreis von bis 10.000 Euro planen können. In Schleswig-Holstein steht hingegen die Förderung der Eigenheimzulage auf dem Programm. In eine ähnliche Richtung geht Thüringens Finanzministerin Heike Taubert (SPD), die sich für ermäßigte KfW-Kredite für Familien ausspricht.

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