Informationen und Handlungsempfehlungen zur aktuellen Lage und zu den Auswirkungen des neuen Corona-Gesetzes auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Die aktuelle Lage stellt unsere gesamte Gesellschaft vor außergewöhnliche Herausforderungen. Diese haben neben individuellen Einschränkungen und der gesundheitlichen Gefährdung für alle, auch mittel- und unmittelbare Auswirkungen auf Ihre Immobilien wie auf uns als Unternehmen. Die Gesundheit unserer Mitarbeiter, Mieter und Geschäftspartner steht dabei neben der unverändert anspruchsvollen Betreuung Ihrer Immobilien im Vordergrund.

Ermöglicht durch die bei uns bereits länger bestehende, umfangreiche Digitalisierung der Arbeitsabläufe, befindet sich seit Anfang März ein Großteil unseres Teams im Homeoffice. Dabei hat jeder Mitarbeiter vollen Zugriff auf seine gewohnte Arbeitsumgebung. Sollten Sie im Einzelfall von veränderten Arbeitsabläufen betroffen sein, so hoffen wir auf Ihr Verständnis. Derzeit beschäftigen uns im Wesentlichen zwei Dinge:

Durch die weitreichenden gesetzlichen Auflagen hat eine hohe Anzahl von Gewerbetreibenden und Selbständigen keine oder nur geringe Einnahmen. Dies führt zu vielen Anfragen hinsichtlich Mietstundung / Mieterlass.

Der Gesetzgeber schützt Mieter, die durch die Corona-Pandemie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind, durch eine Gesetzesänderung vor Kündigungen. Daraus resultierend, wird es bei einigen Immobilien zu einer Liquiditätsbelastung kommen.

Vermietungs- und Verkaufsaktivitäten sind weiterhin möglich, allerdings mit Einschränkungen. Neben Vorschriften zur Durchführung von Besichtigungen (max. 2 Personen), lassen sich Terminvereinbarungen für Besichtigungen, Abnahmen etc. gegenwärtig nur schwer realisieren. Diverse Mietverträge sind nicht zur Unterschrift gelangt oder vorerst verschoben worden. Allgemein ist große Zurückhaltung zu beobachten. Gleichwohl werden Mietverträge geschlossen, es ist nur mit erheblich längeren Vermarktungszeiten zu rechnen.

Das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wurde Ende März verabschiedet. Wir möchten Sie hiermit über die Auswirkungen auf das Miet- und das Wohnungseigentumsrecht informieren:

I. Wohn- und Gewerbemietrecht

Die entscheidenden Gesetzespassagen lauten wie folgt:

§ 2 zu Art. 240 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB)

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

KURZÜBERSICHT: WAS REGELT DAS GESETZ?

> zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs bis 30.6.2022

> gilt für Wohn- und Gewerberaummieter sowie Pächter

> nur für Mieten, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 anfallen

> der Grund für den Zahlungsverzug bzw. die Nichtzahlung muss in der COVID-19-Pandemie liegen und gegenüber dem Vermieter begründet werden (Glaubhaftmachung erforderlich!) – andere

Verzugsgründe bleiben ausdrücklich unberührt

> keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters möglich (dies meint nur den Kündigungsausschluss)

> Zahlungspflicht des Mieters bleibt bestehen!

Erläuterungen:

Es handelt sich um eine rein zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters ist also nicht betroffen, sondern hat Bestand. Mieter bleiben zur Zahlung der Miete verpflichtet und geraten in Verzug, sofern die jeweils fällige Miete nicht entrichtet wird. Vermieter können wegen Zahlungsverzug unverändert einen Mahnbescheid beantragen oder Zahlungsklage erheben. Es wird jeweils im Einzelfall zu prüfen sein, ob die Ansprüche zur Sicherheit zu titulieren sind, ggf. können Stundungsvereinbarungen mit den Mietern geschlossen werden.

Da zum gegenwärtigen Zeitpunkt die weitere Entwicklung nicht absehbar ist, sollten freiwillige Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zudem in jedem Falle zeitlich (z. B. monatsweise) befristet, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden.

Vermieter sollten sich im Rahmen solcher individuellen Vereinbarungen das Recht vorbehalten, die Vereinbarung zu widerrufen, wenn Sie selbst in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. Darüber hinaus werden durch die ebenfalls bereits beschlossenen Unterstützungsmaßnahmen der Stadt Hamburg sowie des Bundes erhebliche finanzielle Mittel als Kredite oder Zuschüsse gewährt, insbesondere auch zur Deckung der Mietverbindlichkeiten.

Mieter von Wohnraum sollten im Falle finanzieller Schwierigkeiten auf die erleichterten Voraussetzungen hingewiesen werden, Grundsicherung (ALG II) zu erhalten, wodurch auch die Miete vom Amt übernommen werden kann.

Kein gesetzliches Leistungsverweigerungs- oder Stundungsrecht des Mieters

Mieter haben ausdrücklich kein Leistungsverweigerungsrecht (siehe Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1

EGBGB). Das Leistungsverweigerungsrecht aus Art. 240 § 1 EGBGB betrifft nur Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und -entsorgung.

Wann gilt die Kündigungsbeschränkung?

Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen (Glaubhaftmachung durch den Mieter erforderlich). Sind daher Rückstände für den Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.06.2020 gegeben und kann der Mieter den Nachweis führen, gilt eine Kündigungsbeschränkung bis zum 30.06.2022. Wenn die offenen Mieten bis dahin nicht ausgeglichen sind, kann der Vermieter kündigen.

Mietrückstände vor dem 01.04.2020 sowie nach dem 30.06.2020 berechtigen den Vermieter weiterhin zur Kündigung. Hat die Nichtleistung einen anderen Grund, beispielsweise, dass der Mieter zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung nicht ausgeschlossen. Das gleiche gilt für Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens (wie z. B. Lärm, unerlaubte Untervermietung, Tätlichkeiten und Übergriffe, Bedrohungen etc.).

Voraussetzung für den Kündigungsausschluss ist, dass der Mieter glaubhaft macht, dass ein Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete besteht. Es gibt keine gesetzliche Vermutung zugunsten des Mieters. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht.

Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonstiger geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können z. B. der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen sein,

genau wie Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.

Glaubhaftmachung im Gewerbemietrecht

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen können, dass sie sich z. B. um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können.

Mieterkommunikation

Sobald uns Mieter über drohenden Zahlungsverzug in Kenntnis setzen bzw. Rückstände auftreten, informieren wir jeden Mieter über die Gesetzeslage, Auswirkungen und Konsequenzen. Gleichzeitig versuchen wir, Hilfestellung bei der Beantragung von Wohngeld, staatlichen Hilfsfonds oder Krediten zu geben. Im Bedarfsfall werden wir individuelle Lösungen in Abstimmung mit den Eigentümern herbeiführen.

Darf der Gewerbemieter wegen Corona die Miete mindern?

Nein, Corona ist grundsätzlich kein Minderungsgrund! Voraussetzung für einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache ist, dass der Umstand, der zur Gebrauchsbeeinträchtigung führt, aus dem Risikobereich des Vermieters stammt. Er trägt das Risiko des baulichen Zustandes der Mietsache. Demgegenüber trägt der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich seine Gewinnerwartung nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Ebenso unterliegt die Betriebsführung durch den Mieter allein seinem Risiko. Öffentlichrechtliche Anordnungen, Auflagen und sonstige Maßnahmen, die seinen Betrieb einschränken, werden dem Risikobereich des Mieters zugeordnet.

II. Wohnungseigentumsrecht

 Die Corona-Regeln im Wohnungseigentumsrecht halten sich in überschaubaren Grenzen. Der betreffende Gesetzestext lautet wie folgt:

§ 6 Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Erläuterung:

Bereits jetzt ist es vielfach üblich, den Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan mit dem Zusatz zu verbinden, dass dieser bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan Geltung behalten soll. Dadurch wird gewährleistet, dass auch bei Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan erst im Laufe des Folgejahres für die bis dahin abgelaufenen Monate eine Zahlungspflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht. Zeitliche Verzögerungen für die Durchführung der Eigentümerversammlungen im Folgejahr sind insoweit nicht relevant.

Sofern ein solcher Beschluss im Vorjahr nicht gefasst wurde, stellt die neue gesetzliche Regelung nunmehr klar, dass der bisherige Wirtschaftsplan seine Gültigkeit behält, bis ein Beschluss zum neuen Wirtschaftsplan gefasst ist. Das schafft Planungssicherheit für die WEG.

Zudem bleibt der Verwalter im Amt, bis er abberufen oder ein neuer Verwalter gewählt worden ist. Hierdurch wird eine verwalterlose Zeit verhindert, solange eine Neubestellung wegen Nichtdurchführbarkeit einer Eigentümerversammlung unmöglich ist. Gegenwärtig können Eigentümerversammlungen nicht durchgeführt werden.

Die derzeit fälligen Indexmieterhöhungen für Wohnungen und Gewerbe haben wir auf Oktober 2020 verschoben und hoffen, dass sich die Situation bis dahin wieder entspannt hat. Die im letzten Jahr verschickten Mieterhöhungen gemäß Mietenspiegel 2019 setzen wir unverändert durch.

Wir haben alles dafür getan, um auf die aktuelle Herausforderung organisatorisch, fachlich und personell gut vorbereitet zu sein. Bei Fragen stehen wir Ihnen gemeinsam mit unseren Prokuristen Frau Maleksadeh und Herrn Kühlcke gerne persönlich zur Verfügung.