Erhaltungsschutzverordnung Barmbek-Süd für ungültig erklärt

Gunnar Schley, Fachanwalt für
Miet-und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Arbeitsrecht.
Kanzlei KGS Rechtsanwälte

Durch eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Hamburg vom 14.02.2023 – Aktenzeichen: 2 E 6/21.N ist die sogenannte Soziale Erhaltungs oder Milieuschutzsatzung in den Fokus von mietrechtlich Interessierten und Immobilien-Fachleuten gerückt. Erhaltungssatzungen sind bauplanungsrechtliche Normen, deren Rechtsgrundlage in §§ 172 ff. BauGB geregelt ist, unabhängig davon, ob sie der sozialen Zusammensetzung eines Stadtteils dienen oder andere städtebauliche Zwecke verfolgen. So kann eine Gemeinde bei Vorliegen eines Regelungsgrundes Gebiete ausweisen, in denen bestimmte Baumaßnahmen der Genehmigung bedürfen.

Geklagt hatten im konkreten Fall Eigentümer, die sich u. a. in ihrem Grundrecht auf Eigentumsfreiheit beeinträchtig sahen: die Verfügungsmacht über die Bebauung ihres Grundstücks sei erheblich eingeschränkt und das Grundstück erleide einen Wertverlust. Sie hatten ein Grundstück mit, laut Kaufvertrag von 2008, nicht erhaltungswürdiger Bausubstanz in Form eines vierstöckigen Gebäudekomplexes erworben. Die Soziale Erhaltungsverordnung, gültig in einem Teilgebiet von Barmbek-Süd, wurde am 11.12.2020 im Hamburgischen Gesetz und Verordnungsblatt veröffentlicht. Dem Erlass der Verordnung war eine statistische Erhebung im Rahmen eines Gutachtens einschließlich einer Haushaltsbefragung im gesamten Stadtteil Barmbek-Süd vorausgegangen. Mit Bescheid vom 07.01.2021 lehnte das Bezirksamt einen Antrag der klagenden Eigentümer auf Abbruch des erworbenen maroden Gebäudekomplexes unter Berufung auf die Erhaltungsverordnung ab. Die Eigentümer stellten daraufhin Normenkontrollantrag beim zuständigen Oberverwaltungsgericht.

Das Oberverwaltungsgericht erklärte die Erhaltungsverordnung für formell rechtswidrig, da erstens die Öffentlichkeit coronabedingt nur per „YouTube“ zugelassen war, was gegen den Grundsatz der Sitzungsöffentlichkeit verstoße. Zweitens hätte die Verordnungsbegründung nicht auf das eigentliche Geltungsgebiet, sondern auf den gesamten Stadtteil Barmbek-Süd Bezug genommen. Die gutachterliche Haushaltsbefragung war daher nach Einschätzung des Gerichts nicht repräsentativ, die statistische Aussagekraft der Erhebung zweifelhaft.

Dieses Urteil dürfte den Erlass von Erhaltungssatzungen für den Hamburger Verordnungsgeber künftig erschweren. Selbst wenn es an der Wirksamkeit bereits bestehender Erhaltungssatzungen nach Ablauf der einjährigen Klagefrist nichts mehr ändert, kann die inhaltliche Richtigkeit im Rahmen von Bauantragsverfahren vom Verwaltungsgericht nachgeprüft werden. So sind auch in Gebieten nicht mehr angreifbarer Erhaltungssatzungen im Einzelfall Abweichungen per Gerichtsurteil möglich.

Mehr Informationen erhalten Sie unter:
www.hamburg.de/soziale-erhaltungsverordnungen/downloads/