RECHTSPRECHUNG KOMPAKT

Yvonne Rogosch,
Fachanwältin für Miet und
Wohnungseigentumsrecht,
Kanzlei Buhl Rogosch Buckentin

Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf

BGH V ZR 77/22

Der BGH hatte erneut zu prüfen, wie weit die Hinweispflicht von Verkäuferseite bei der Veräußerung einer Immobilie geht. Vorliegend war fraglich, ob das bloße Einstellen von offenbarungspflichtigen Informationen in einen virtuellen Datenraum zur Erfüllung von Aufklärungspflichten ausreicht. Verkauft wurden im Jahr 2019 mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex in Hannover zu einem Kaufpreis von € 1.525.000. Der Verkäufer versicherte im Notarvertrag, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe.

Der Käufer bestätigte, dass er die Beschlüsse aus den letzten drei Jahren erhalten und zur Kenntnis genommen habe. Am Freitag vor dem für Montag festgesetzten Notartermin stellte der Verkäufer – ohne gesonderten Hinweis – einen Beschluss aus dem Jahr 2016 in den von den Parteien genutzten virtuellen Datenraum ein.

Nach Kaufvertragsabschluss im Jahr 2020 beschloss die Gemeinschaft über die Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten, in deren Folge die Käufer der Gewerbeeinheiten für die Zahlung einer Sonderumlage in Höhe von bis zu 50 Mio. Euro in Anspruch genommen wurden. Diesem Beschluss wäre ein Prozess vorausgegangen, der aus dem – in den Datenraum eingestellten – Beschluss von 2016 erkennbar gewesen wäre und damit auch die Gefahr einer zukünftigen Sonderumlage, die das 33-fache des Kaufpreises übersteige. Der Käufer fühlte sich getäuscht und forderte die Rückabwicklung des Vertrages sowie Schadensersatz. Der Verkäufer war der Ansicht, dass der Sanierungsstau des Gebäudekomplexes offensichtlich gewesen sei, der maßgebliche Beschluss vor Vertragsabschluss in den Datenraum eingespeist worden wäre und der Käufer eine professionell organisierte Due-Diligence-Prüfung durchgeführt habe. Der BGH hat das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen, aber bereits erklärt, dass im Verhalten des Verkäufers eine Aufklärungspflichtverletzung in vielerlei Hinsicht läge. Dass der Käufer den Eindruck hatte, man habe ihm den Beschluss heimlich untergeschoben, dürfe nachvollziehbar sein.

Diese Entscheidung ist als Plädoyer für eine offene und transparente Kommunikation zwischen Geschäftspartnern bei allen wesentlichen Risiken der Immobilie zu bewerten.

Mietpreisbremse nicht anwendbar bei separat vermietetem Kellerraum

BGH VIII ZR 94/21

Der BGH hatte über einen Fall aus Berlin zu entscheiden, bei dem für eine Wohnung (EUR 850) und einen Keller (EUR 79) im selben Haus und am selben Tag separate Mietverträge geschlossen wurden. Da die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügten, war zu prüfen, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorlag und ob damit die Gesamtsumme beider Mieten für die Prüfung der Mietpreisbremse maßgeblich sei. Weil die Mietverträge, Laufzeit und Mieterhöhungen betreffend, unterschiedlich geregelt waren (obwohl es ein Sonderkündigungsrecht für den Keller bei Kündigung der Wohnung gab), nahm der BGH an, dass keine Einheit vorlag.

Damit war nur die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miethöhe für die Prüfung der Mietpreisbremse relevant. Die gesonderte Miete für die Kellernutzung war dabei zu vernachlässigen und hatte – völlig legal – Bestand in voller Höhe. Kritiker dieser Entscheidung fürchten, dass zukünftig vermehrt derart getrennte Verträge geschlossen werden könnten.

Anforderungen an eine Verwertungskündigung beim Dachgeschossausbau

AG Hamburg-Blankenese – 533 C 182/22

Das Amtsgericht hat einen Mieter zur Räumung seiner Dachgeschosswohnung verurteilt. Dessen Vermieter hatte eine Verwertungskündigung ausgesprochen, weil das aus zwei Wohnungen bestehende Dachgeschoss abgerissen und als Vollgeschoss mit sechs Wohnungen neu errichtet werden sollte.

Ein Vermieter muss bei Ausspruch einer solchen Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darlegen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Diese Anforderungen sah das Amtsgericht als erfüllt an, weil der Mieter aus dem mitgeteilten Sachverhalt schließen konnte, dass dem Vermieter bei Nichtrealisierung der beabsichtigten Verwertung ein Nachteil durch nicht erzielbare zusätzliche Mieteinahmen entstehen würde. Eine weitergehende konkrete Darlegung der entstehenden Nachteile in der Kündigung befand das Amtsgericht für nicht notwendig.

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