Groth & Schneider I Selbst genutzte Immobilien

Wann gilt eine Immobilie als selbst genutzte Immobilie

Wer eine Immobilie verkauft, tut dies in der Regel aus einem Grund: Er möchte Gewinn erzielen. Allerdings ist auf diesen in der Regel Spekulationssteuer zu zahlen. Das gilt jedoch nicht immer, wie aktuelle Urteile zeigen. Wir verraten Ihnen, wann beim Hausverkauf Steuern anfallen und wann ein steuerfreier Verkauf möglich ist.

Wann ist keine Steuer zu entrichten?

Die Spekulationssteuer fällt immer dann weg, wenn die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde. Dabei müssen Sie das Haus nicht ständig selbst bewohnt haben. Als eigengenutzte Immobilie gilt es auch dann, wenn Sie es als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt haben. Als selbstgenutzte Immobilien gelten auch die Objekte, die Sie unentgeltlich Ihren Kindern zur Nutzung überlassen haben. Das wiederum gilt nur für alle Kinder, die noch Kindergeld erhalten. Haben Sie die Wohnung hingegen anderen dritten Personen wie der Mutter oder Schwiegermutter überlassen, liegt keine Selbstnutzung vor. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Überlassung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt ist. Auch ist der Verkauf der Immobilie für Sie als Eigenheimbesitzer dann steuerfrei, wenn der Kauf desselben Objektes mehr als zehn Jahre zurückliegt.

Einen Sonderfall stellen Mehrfamilienhäuser dar. Haben Sie in solch einem Haus eine Wohnung bewohnt, liegt natürlich eine Eigennutzung vor und es kann theoretisch ein steuerfreier Vekauf erfolgen. Für die anderen Wohnungen, die sich im Haus befinden, müssen Sie dennoch Spekulationssteuer bezahlen.

Eine Spekulationssteuer können Sie ebenso vermeiden, wenn Sie Ihr Haus nicht verkaufen, sondern noch zu Lebzeiten vererben oder verschenken.

In diesen Fällen müssen Sie Steuer bezahlen

Haben Sie einen neuen Eigentümer gefunden und können Ihr Haus gewinnbringend verkaufen, gilt die Zehn-Jahres-Frist. Diese entscheidet darüber, ob Steuern beim Verkauf anfallen oder nicht. In der Praxis bedeutet das Folgendes: Haben Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, müssen Sie Steuer auf den Verkauf bezahlen. Für jede nicht selbst genutzte Immobilie, die Sie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen, wird die Steuer also fällig. Deren Höhe ist von mehreren Faktoren abhängig: Neben Ihrem zu versteuernden Einkommen bestimmen auch die Verkaufssumme und Ihre Steuerklasse die Höhe der Steuer. Unser Tipp: Machen Sie so viele Ausgaben, die mit dem Verkauf in Verbindung stehen, geltend. So können Sie die Höhe der Steuer reduzieren. Zu solchen Ausgaben zählen unter anderem die Maklergebühren und Renovierungskosten.

Eine Spekulationssteuer fällt erst dann an, wenn Sie über Ihren Freibetrag von 600 Euro hinaus einen Gewinn erzielt haben. In vielen Fällen aber müssen Hausbesitzer auch einen Verlust beim Verkauf in Kauf nehmen. Dann raten wir Ihnen wenn möglich, diesen Verlust mit etwaigen Gewinnen aus anderen Verkäufen zu verrechnen und so Ihre steuerlichen Vorteile zu nutzen. Der umgekehrte Fall ist natürlich ebenso möglich: Haben Sie mit dem Verkauf einen Gewinn erzielt, können Sie diesen mit anderen Verlusten verrechnen, um so Ihre Steuerlast zu senken.

So umgehen Sie die Spekulationssteuer

Im Normalfall beträgt die Spekulationsfrist für Immobilien zehn Jahre ab dem Datum des Kaufvertrages. Eine notarielle Beurkundung für den Verkauf des Objektes kann also frühstmöglich einen Tag nach Ablauf dieser Frist erfolgen. Ein Beispiel: Sie haben eine Immobilie am 31.05.2013 erworben. Dann können Sie diese ab dem 01.06.2023 verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt. Ist das nicht der Fall, zahlen Sie Spekulationssteuer. Je nach Ihrem persönlichen Steuersatz beträgt diese zwischen 20 und 40 Prozent; keine unerhebliche Summe also. Umgehen können Sie die Steuer auch dann, wenn Sie wie zuvor beschrieben eine Eigennutzung zwei vorangegangenen Jahren vor dem Verkauf nachweisen können.

Was bedeutet die Drei-Objekt-Grenze?

Was Sie über die private Veräußerung einer Immobilie wissen müssen, haben wir Ihnen nun erklärt. Wie aber beim gewerblichen Grundstückshandel aus? Um einen gewerblichen Verkauf handelt es sich laut Gesetz dann, wenn mehr als drei Objekte verkauft werden. Die Drei-Objekt-Grenze besagt Folgendes: Wenn Sie als Privatperson innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Objekte veräußert haben, gelten Sie als Gewerbetreibende. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Häuser, Wohnungen oder Nebengebäude wie Garagen handelt. Auch unbebaute Grundstücke fallen unter diese Regelung. Grundsätzlich wird aber jeder Fall einzeln geprüft. In einigen Fällen kann auch schon der Verkauf einer einzelnen Immobilie als gewerblicher Verkauf gewertet werden.

Haben Sie weitere Fragen zum privaten Immobilienverkauf? Dann kontaktieren Sie uns telefonisch oder per E-Mail und wir beantworten Ihre Anliegen zu privaten Veräußerungsgeschäften gerne. Auch bei allen Fragen hinsichtlich des notariellen Kaufvertrages und was Sie dabei beachten müssen, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.

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