Urteile vom Land- und Amtsgericht Hamburg zur Mietpreisbremse nach Wohnungsmodernisierung

Für einen von uns betreuten Eigentümer haben wir die Verteidigung gegen die Klage einer Mieterin begleitet, welche die Miethöhe auf Basis der Mietpreisbremse gerügt hatte.

Zum Sachverhalt:
Die Mieterin hatte im August 2018 eine komplett modernisierte Wohnung angemietet. Diese wurde auf Grund eines nicht optimalen Grundrisses von einer relativ großen Wohnung abgetrennt. Neben der erstmaligen Ausstattung mit einer Einbauküche erfolgte die Verlegung von Parkettböden. Ferner wurden die Heizkörper nach außen unter die Fenster verlegt, die gesamte Elektrik erneuert (20 % oberhalb der gültigen DIN), ein neues Duschbad eingebaut (vorher Bad mit Sitzbadewanne), eine abgehängte Decke mit Spots installiert und ein rückkanalfähiges Daten-Netz installiert. Kurz nach Einzug der Mieterin wurde zudem die Rückfassade gedämmt und neue Fenster mit Dreifach-Isolierverglasung eingebaut. Insgesamt beliefen sich die Investitionen zur Modernisierung auf ca. € 1.300,00 (ohne Rückfassade).

Das Amtsgericht war in der 1. Instanz unserer Auffassung gefolgt, dass aufgrund der hohen Modernisierungskosten, welche sich selbst nach Abzug eines fiktiven Instandhaltungsanteils noch immer auf deutlich mehr als € 700,00 pro m² (1/3 der Neubaukosten) beliefen, von einer umfassenden Modernisierung im Sinne des Gesetzes (§ 556 f BGB) gesprochen werden kann. Es hatte daher die Klage der Mieterin, vertreten von Conny / Mietright aus Berlin, abgelehnt und die Miete nebst Staffeln für wirksam erachtet.

Conny / Mietright legte daraufhin Berufung beim Landgericht Hamburg ein. Mit Beschluss vom 18.07.2023 hat nun das Landgericht Hamburg das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben, da es die Modernisierungsmaßnahmen als nicht ausreichend erachtete. Zur Nachfrage in der mündlichen Verhandlung, welche Maßnahmen ein Vermieter noch ergreifen müsse, um den Neubaustandard zu erreichen, gab das Gericht keine Erklärung ab.

Grundsätzlich kann das Landgericht natürlich ein Urteil des Amtsgerichts aufheben, in diesem konkreten Fall erscheint aber mehr als ungewöhnlich, dass

» nicht nachvollziehbar über die von uns vorgetragenen erheblichen Bedenken gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremsenverordnung in Hamburg hinweggegangen wurde. Wir sehen hier einen klaren Gesetzesverstoß der Freien und Hansestadt Hamburg beim Erlass der Verordnung. Nur ein Teilmarkt ohne Einbeziehung des Wohnungsangebotes der SAGA und der Genossenschaften wurde betrachtet, obwohl beide Marktteilnehmer 1/3 des gesamten Wohnungsangebotes stellen. Zudem wurden 10 Jahre als Betrachtungszeitraum für die Ermittlung von Mietsteigerungen der letzten Jahre gewählt, was unangemessen und dem Motto „je länger der Zeitraum, desto höher die Steigerung“ zu folgen scheint.

» die mit Hilfe eines Architekten sachverständig vorgetragenen Abzüge für fiktive ersparte Instandsetzungsmaßnahmen nicht akzeptiert wurden. Die vorgenommenen Schätzungen des Architekten waren dem Gericht zu pauschal und nicht substantiiert genug. In der Regel werden diese Kosten bei auf einer Modernisierungsankündigung (§ 559 BGB) basierenden Mieterhöhungsprozessen geschätzt, was der BGH ausdrücklich für zulässig hält. Dennoch reichte dem Landgericht in dem hier begleiteten Verfahren sogar ein Sachverständigenvortrag nicht aus.

» vom Gericht eine nach seinem Dafürhalten korrekte Miete ohne Wohnungsbesichtigung festgelegt wurde. Normalerweise erfolgt in Mieterhöhungsprozessen (§ 558 BGB) die Festlegung einer Miete ganz überwiegend erst nach einem Ortstermin des Richters in der Wohnung.

» ausdrücklich keine Berufung zugelassen wurde, wohl auch im Wissen darum, dass der BGH bisher jede ihm vorgelegte Mietpreisbremsenverordnung für unwirksam erklärt hat. Die Mietpreisbremse wurde bei Einführung, obwohl sie einen massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter darstellt, überhaupt nur für wirksam erachtet, da sie lediglich auf 5 Jahre befristet war.

Insbesondere der letzte Punkt lässt vermuten, dass dem Urteil offenbar eine eigene Agenda der Kammer zugrunde gelegen hat und keine Bereitschaft bestand, die Gesetzmäßigkeit der Mietpreisbremse zu erwägen, bzw. eine Revision zum BGH zuzulassen. Möglicherweise auch aus Sorge darum, dass die Hamburger Mietpreisbremsenverordnung ebenfalls für unwirksam erklärt werden könnte. Leider ist der Streitwert zu klein, um über eine Nichtzulassungsbeschwerde das Verfahren doch noch zum BGH zu bringen.

Durch dieses Urteil wird die in der Mietpreisbremsenverordnung ausdrücklich vorgesehene Ausnahmeregelung für komplett modernisierte Wohnungen ad absurdum geführt. Abzuwarten bleibt, ob die anderen Kammern des Landgerichts Hamburg, in zwei weiteren laufenden Verfahren zu einem ähnlichen Ergebnis kommen, oder zumindest die Revision zulassen.

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