Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

Das neue Jahr startet für Vermieter mit einem positiven Urteil des BGH vom 28.01.2026 Aktenzeichen VIII ZR 228/23. Danach ist ein berechtigtes Interesse eines Mieters an der Untervermietung seines Wohnraums nicht gegeben, wenn er dadurch einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendung hinausgehenden Gewinn erzielt. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Der BGH schiebt damit einer langjährigen Praxis endlich einen Riegel vor. Die ausführliche Mitteilung der Pressestelle des BGHs vom 28.01.2026 erläutert dies am konkreten Fall:

Sachverhalt:

Der Beklagte war seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich € 460. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthaltes vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich € 962 (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich € 1.100) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungsgericht hatte ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand kein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden Untervermietung zu.

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, wird durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB ermittelt. Danach ist – unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers – die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.

Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter, die hierdurch vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat.

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage nach erzieltem Gewinn zu berücksichtigen sind, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht – ohne Rechtsfehler – keine Leistungen in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe feststellen konnte.

Da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, hatte der Senat auch nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines – vom Berufungsgericht angenommenen – Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.

Quelle: BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23.