Soziale Erhaltungsverordnung Hamburg – die Ausnahme wird zur Regel

Soziale Erhaltungsverordnungen finden ihren gesetzlichen Rahmen in § 172 des bundeseinheitlichen Baugesetzbuchs (BauGB) „Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)“.

Diese Regelung gibt Gemeinden die Möglichkeit, unabhängig vom Bebauungsplan Gebiete festzulegen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen für eigentlich genehmigungsfreie Arbeiten (Rückbau, Sanierungen, Modernisierungen, Nutzungsänderungen) Genehmigungen benötigt werden. Dies gilt auch für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, die dadurch erschwert oder ggf. sogar verhindert werden soll.

In Hamburg ist die erste soziale Erhaltungsverordnung 1995 für die südliche Neustadt, das Gebiet zwischen Wallanlagen, Herrengraben, Fleet und Elbe, in Kraft getreten. Dazu zählen das sogenannte Portugiesenviertel und das Wohnquartier östlich der Hauptkirche St. Michaelis. Das hatte 17 Jahre Bestand. Seit dem Jahr 2012 sind nun jedoch in schneller Folge zwölf weitere Gebiete mit sozialen Erhaltungsverordnungen hinzugekommen: Bahrenfeld-Süd, Altona-Nord, Sternschanze, Eimsbüttel-Süd, Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd, Osterkirchenviertel, Ottensen, Altona-Altstadt, St. Pauli, nördliche Neustadt, St. Georg und Eilbek. In Kürze sollen noch Barmbek-Süd und Barmbek-Nord folgen.

Damit hat Hamburg die Ausnahme, mit der ausgewählte Gebiete geschützt werden sollen, inzwischen zur Regel gemacht. Die hohe Zahl von zwölf neuen sozialen Erhaltungsverordnungen innerhalb der letzten acht Jahre spricht für sich und umfasst mittlerweile große Teile des Hamburger Stadtgebiets. Dort werden notwendige Modernisierungen und damit verbundene Mieterhöhungen erschwert und die Begründung von Wohnungseigentum verhindert oder deutlich verzögert.

Mit diesem Umweg muss Hamburg auch nicht auf die Umsetzung einer eigenen Gesetzesinitiative warten, die voraussichtlich noch in diesem Jahr verabschiedet wird. Danach soll bundeseinheitlich die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen reduziert werden, da nach Aussage des Bundesministeriums des Inneren für Bau und Heimat die bisherigen Regelungen nicht ausreichen. Bisher gibt es einen dreijährigen Kündigungsschutz für alle Bestandsmietverhältnisse, bei denen die Mietwohnung während der Laufzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. In besonders schützenswerten Gebieten kann diese Frist auf zehn Jahre verlängert werden.

Wir wiederholen daher unsere Empfehlung, beabsichtigte Umwandlungen in Eigentumswohnungen voranzutreiben. Selbst wenn Ihre Immobilie in einem Gebiet mit einer sozialen Erhaltungsverordnung liegt, könnte dies mittel- und langfristig zur Wertsteigerung beitragen.

Hinzu kommt, dass der Stadt in allen Gebieten mit einer sozialen Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht zusteht. Das zuständige Bezirksamt prüft im Einzelfall, ob dieses Recht wahrgenommen werden soll. Dabei ist die Stadt nicht unbedingt verpflichtet, den zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, sondern kann diesen überprüfen lassen. Dies ist ausdrücklich gesetzlich geregelt.

Der Verkäufer hat allerdings das Recht, vom Verkauf zurückzutreten, sofern er den von der Stadt ermittelten Verkaufspreis für zu niedrig erachtet. Alternativ bietet die Stadt an, auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten, sofern der Käufer einen städtebaulichen Vertrag mit ihr abschließt. Dieser kann über die soziale Erhaltungsverordnung hinaus Regelungen enthalten, die eine wirtschaftliche Verwaltung der Immobilie erschweren bzw. teilweise unmöglich machen: beispielsweise den Verzicht auf Modernisierungen, die Mieterhöhungen nach sich ziehen, oder die Einschränkung der Miethöhe.

In der Praxis hat die Stadt in den letzten Monaten mehrfach von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht. Inwiefern Käufer dabei einen städtebaulichen Vertrag unterschrieben haben, entzieht sich unserer Kenntnis. Ob ein entsprechender Vertrag der gerichtlichen Überprüfung standhalten würde, wagen wir zu bezweifeln, da aus rechtlicher Sicht hierfür jegliche Grundlage fehlt.