Seit dem 01.01.2023 werden Vermieter von der Bundesregierung an den CO²-Kosten des Mieters beteiligt
Bereits seit dem 1. Januar 2021 wird auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) eine CO²-Abgabe auf Öl und Erdgas erhoben, die jährlich steigt und bislang allein vom Verbraucher / Mieter getragen wurde. Sie liegt 2023 bei € 30,00 pro Tonne CO². Bundesregierung und Bundestag haben nun beschlossen, dass Vermieter ab 1. Januar 2023 an den CO²-Kosten beteiligt werden. Dabei richtet sich die Höhe der Beteiligung nach dem Verbrauch des Gebäudes und der Art des verwendeten Brennstoffes. So liegen die CO²-Emissionen pro erzeugter kWh für Erdgas bei ca. 200,8 g, für Heizöl bei ca. 266,5 g und bei Fernwärme (in Hamburg) bei lediglich 64 g.
Die Regeln zur künftigen Aufteilung der CO²-Kosten zwischen Vermieter und Mieter finden sich im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO²KostAufG). Die Verteilung erfolgt demnach anhand eines 10-Stufenmodells, das für Heizöl, Erdgas und Fernwärme zur Anwendung kommt.
So funktioniert das Stufenmodell:
Sofern Wärme oder Warmwasser aus fossilen Brennstoffen erzeugt werden, fällt die CO²-Abgabe an. Mieter müssen diese entsprechend ihrem Verbrauch entrichten. Vermieter werden je nach Einstufung des Gebäudes an den CO²-Kosten beteiligt.
Bei Wohnungen mit besonders hohen CO² Emissionen (ab 52 Kilogramm CO² pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO²/m²/a) müssen Vermieter 95 % und Mieter 5 % der CO²-Abgabe tragen.
Je niedriger die CO²-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche des Gebäudes sind, desto geringer fällt auch der Vermieteranteil an den Kosten aus. So sinkt er in der besten Stufe (mit weniger als 12 kg CO²/ m²/a) auf 0 %. Nach dem neuen Gesetz fällt auch Fernwärme unter die Regelungen zur Aufteilung der CO²-Abgabe, unabhängig davon, ob ein CO²-Preis nach europäischem Emissionshandel (ETS) oder ein nationaler Kohlendioxidpreis nach dem BEHG erhoben wird.
Die Verordnung gilt ab dem Abrechnungszeitraum 2023. Die neue Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter wird daher in der Regel erst mit den im Jahr 2024 erstellten Abrechnungen notwendig. Einige Abrechnungsdienstleister haben bereits angekündigt, dass sie die Einstufung der Immobilie in das 10-Stufen-Modell und die Aufteilung der CO²-Kosten zwischen Vermieter und Mieter automatisch mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung übernehmen.
Den Abrechnungsdienstleistern müssen hierfür die auf den Rechnungen des Energieversorgers separat ausgewiesenen CO²-Mengen und CO²-Kosten mitgeteilt werden.
Ausnahmen bei Denkmalschutz und Anschlusszwang
In manchen Fällen hindern öffentlich-rechtliche Vorgaben (etwa aufgrund von Denkmalschutz, der Pflicht zur Nutzung von Fernwärme oder Milieuschutz) den Vermieter daran, die Energiebilanz eines Gebäudes zu verbessern. Der eigentlich nach den neuen Regeln vom Vermieter zu tragende CO²-Kostenanteil wird in diesen Fällen halbiert oder entfällt ganz.
Der Anteil entfällt ganz, wenn derartige Vorgaben sowohl einer wesentlichen energetischen Verbesserung als auch einer deutlichen Optimierung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen. Wirken sich die Vorgaben nur auf eine der genannten Komponenten hinderlich aus, wird der Kostenanteil des Vermieters halbiert.
Bei Nichtwohngebäuden werden die CO²-Kosten je zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen. Ein Stufenmodell findet hier bislang keine Anwendung und soll erst Ende 2025 nach Vorliegen der dafür noch notwendigen Datengrundlagen etabliert werden.
In der unten stehenden Tabelle können Sie die einzelnen Stufen des CO²-Ausstoßes und die entsprechenden Mieter- und Vermieteranteile ablesen.
Durch Beteiligung des Vermieters an der CO²-Abgabe soll ein Anreiz zur energetischen Sanierung von Gebäuden (Dämmung der Gebäudehülle, Optimierung der Heizungsanlagen, etc.) geschaffen werden, da die vermieterseitigen Aufwendungen für die CO²-Abgabe wirtschaftlich und ökologisch sinnvoller für Investitionen ins Gebäude genutzt werden könnten.
Wie hoch dieser Anreiz im Einzelfall ist, hängt vom individuellen Gebäude sowie der Bewohnerstruktur und deren Heizverhalten ab.
Folgendes Beispiel orientiert sich an einem typischen Hamburger „Rotklinker“ aus unserem Verwaltungsbestand:
Baujahr: 1960
Wohnfläche: 585,49 m² (10 Wohnungen)
Heizung: Gas-Zentralheizung mit zentraler Wassererwärmung
Gesamtverbrauch 2021: 92.879 kWh
Dies entspricht: 8,658 t / CO²-Emissionen insgesamt bzw. 31,86 kg CO²/m²/a
Bei € 30,00 pro Tonne CO² ergäbe sich hieraus im Jahr 2023 eine zusätzliche Belastung in Höhe von € 559,74. Nach vorgenannter Tabelle sind hiervon € 223,89 von Vermieterseite und € 335,84 von Mieterseite zu tragen. Durch die beschlossene schrittweise Anhebung des CO²-Preises bis zum Jahr 2027 (weitere Steigerungen sind zu erwarten), werden die jährlichen, für beide Parteien anteiligen Kosten 2027 bei € 1.212,74 liegen (Vermieterseite € 485,10 / Mieterseite 727,64).
Auf Grund des im bundesweiten Vergleich extrem niedrigen CO²-Emissionsfaktors für Fernwärme in Hamburg, fallen die erhofften Anreize zur energetischen Sanierung hier derzeit noch niedriger aus, wie folgendes Beispiel verdeutlicht:
Baujahr: 1928, Rückfront nachträglich gedämmt
Wohnfläche: 1.922,29 (25 Wohnungen)
Heizung: Fernwärme
Gesamtverbrauch 2021: 227.623 kWh
Dies entspricht: 14,568 t / CO²-Emissionen Insgesamt bzw. 7,58 kg CO²/m²/a
Bei € 30,00 pro Tonne CO² ergäbe sich hieraus im Jahr 2023 eine zusätzliche Belastung in Höhe von € 437,04. Nach vorgenannter Tabelle sind hiervon € 0,00 von der Vermieterseite und € 437,04 durch die Mieterseite zu tragen.
