Dr. Jan-Hendrik Schmidt

Rechtsprechung Kompakt

Dr. Jan-Hendrik Schmidt

Dr. Jan-Hendrik Schmidt Rechtsanwalt und WEG-Experte bei W.I.R Breiholdt Nierhaus Schmidt

 

BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern: Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat Vorrecht

Nach Entscheid des Bundesgerichtshofes vom 7. Dezember 2018 (Aktenzeichen V ZR 273/17) können Wohnungseigentümer Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn einzelne Eigentümer bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit Installation, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, da sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliege es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicher zu stellen, das hindere die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspräche der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude “in eine Hand“ zu legen, gewährleiste ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und Wartung könne die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprächen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet würden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es „regelmäßig billigem Ermessen“, wenn die Eigentümergemeinschaft ihren Interessen den Vorrang gegenüber denen von Eigentümern gewährt, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt die Unklarheit darüber, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit könnten die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften wird das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der landesgesetzlichen Pflicht zu Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Eigentümern, die ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering. Sie sind zudem nicht verpflichtet, eigene Einbauten zu entfernen. Mittlerweile haben alle Bundesländer gesetzliche Pflichten zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern in ihren Landesbauordnungen aufgenommen.

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