Rechtsprechung kompakt – aktuelle Urteile

Yvonne Rogosch,
Fachanwältin für Miet und
Wohnungseigentumsrecht.
Kanzlei Buhl Rogosch Buckentin

Anpassung der Miete bei Geschäftsschließung durch COVID-19-Pandemie Denkbar

Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 (XII ZR 8/21) eine grundlegende Entscheidung darüber getroffen, welchen Einfluss Geschäftsschließungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, auf die Mietzahlungsverpflichtung haben. Zwar beinhaltete Art. 240 § 2 EGBGB, dass das Mietverhältnis in bestimmten Zeiträumen wegen eines Mietrückstands nicht gekündigt werden durfte, ließ aber gleichzeitig offen, ob eine Mietzahlungsverpflichtung bestand. Streitig war im Verfahren, ob die Handelskette Kik für ihre Gewerberäume in Sachsen für einen vierwöchigen Zeitraum im März/April 2020 während des Corona-Lockdowns Miete schuldete. Während das Landgericht Chemnitz die Mieterin in erster Instanz zur vollen Mietzahlung verurteilte, nahm das Oberlandesgericht Dresden in zweiter Instanz an, dass pauschal nur die Hälfte der Miete geschuldet sei. Rechtlich war fraglich, ob die durch den Lockdown bedingte Schließung zu einem Mangel der Mieträume führte und ob eine Unmöglichkeit oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorlag mit der Folge, dass die Miete anzupassen wäre.

Der BGH verneinte einen Mangel der Mieträume iSv § 536 Abs. 1. S. 1 BGB. Durch die staatliche Schließung seien konkrete Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache nicht beeinflusst, selbst wenn Kunden die Mieträume nicht betreten durften. Allerdings stelle der erste Lockdown 2020 eine derart schwerwiegende Veränderung der Umstände nach Vertragsschluss dar, dass Kik unter bestimmten Umständen Anspruch auf eine Anpassung der Miete habe, wenn ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne.

In welchen Fällen die Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) genau vorliegen, müsse in jedem Einzelfall geklärt werden. Der BGH konnte den Fall von Kik nicht abschließen, da genau diese maßgeblichen Fakten durch die vorherigen Gerichte noch nicht ausreichend festgestellt wurden und hat das Verfahren an das OLG Dresden zurückverwiesen. Als Leitlinie gilt, dass nicht jeder Mieter das Recht auf eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung hat.

Es bedarf einer umfassenden Abwägung, welche Nachteile über welchen Zeitraum zur Beeinträchtigung des konkreten Mietobjektes (nicht des Gesamtkonzerns) geführt haben und welche Maßnahmen ein Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste zu vermindern, wobei auch staatliche Zahlungen berücksichtigt werden können. In der Praxis müssen Mieter dies umfangreich und transparent gegenüber Vermietern vortragen, damit eine vom BGH vorgegebene Prüfung durchgeführt werden kann.

Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet nur ohne Blick in die Zukunft

Das Bundesverwaltungsgericht hat sich in seinem Urteil vom 09.11.2021 (Az 4 C 1/20) mit den Grenzen des kommunalen Vorkaufsrechts in einem sog. Milieuschutzgebiet beschäftigt. Unter Milieuschutz versteht man zwar keinen (direkten) Mieterschutz, wohl aber eine Art städtebaulichen Gebietsschutz, der letztlich die Struktur der Bevölkerung erhalten soll. Als eine Immobiliengesellschaft ein Grundstück in Berlin erwarb, übte die Behörde zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft ihr Vorkaufsrecht aus.

Sie begründete dies mit der möglichen Gefahr, dass ein Teil der Bewohner aus dem Gebiet verdrängt werden könnte, wenn nach Veräußerung an die Immobiliengesellschaft die Wohnungen luxussaniert und die Mieten erhöht, oder die Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt würden. Die Immobiliengesellschaft wehrte sich in den Vorinstanzen erfolglos gegen die Ausübung dieses Vorkaufsrechtes, da diese zum Wohle der Allgemeinheit gerechtfertigt sei und „erhaltungswidrige Entwicklungen“ zu befürchten stünden.

Das Bundesverwaltungsgericht konnte dieser Ansicht nicht folgen und verwies auf die gesetzlichen Regelungen und Grenzen im BauGB. Ein Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück gemäß den Bauvorschriften bebaut und genutzt wird und keine Mängel und Missstände aufweist. Maßgeblich für die Bewertung, ob ein Vorkaufsrecht besteht oder durch die Behörde ausgeschlossen ist, sei allein der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes. Eine mögliche zukünftige erhaltungswidrige Entwicklung des Grundstücks nach Veräußerung sei nicht maßgeblich und vom Gesetzgeber auch nicht übersehen worden. Aufgrund dieser Entscheidung kann man davon ausgehen, dass sich die Berliner Ausübungspraxis in punkto Vorverkaufsrecht zurückhaltender gestalten dürfte.

Elektro-Ladestationen in Mietobjekten: Einer für alle – alle für einen

Zum Erreichen des Klimaschutzziels fördert die Bundesregierung Elektromobilität und damit auch den Ausbau von Ladestationen. Nach dem 2020 angepassten § 554 Abs. 1 BGB haben Mieter gegenüber Vermietern Anspruch auf Erlaubnis baulicher Veränderungen der Mietsache zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge.

Mit Urteil vom 01.09.2021 hat das Amtsgericht München (Az 416 C 6002/21) dennoch die Klage von Mietern abgelehnt, obwohl diese auf eigene Kosten eine Elektroladestation für den Tiefgaragenstellplatz ihres Hybridfahrzeugs mit einer selbst gewählten Firma realisieren wollten. Aufgrund konkreter Anfragen zahlreicher anderer Mieter, befürchtete der Vermieter, die Versorgung über die wenigen Strom-Hausanschlüsse nicht im gesamten Mietkomplex gewährleisten zu können, wenn der von Mieterseite gewählte Stromanbieter den Auftrag bekäme.

Um ein solches Ausschöpfen der Stromkapazität zum Schutz aller Mietparteien zu vermeiden, schlug der Vermieter die gleiche Lösung nur mit anderen Vertragspartnern (hier Stadtwerke München) vor. Das Gericht bestätigte, dass der Vermieter im vorliegenden Fall den Anspruch trotz allgemeiner Vertragsfreiheit im Sinne einer Gleichbehandlung aller Mieter zurückweisen kann und dem Mieter selbst bei Kostenübernahme einen Vertragspartner vorgeben darf.