Rechtsprechung kompakt – aktuelle Urteile

Gunnar Schley

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Arbeitsrecht

Kanzlei KGS Rechtsanwälte

Minderung der Gewerbemiete in der Pandemie

Das Thema der Mietminderung bei Gewerbeimmobilien aufgrund der Corona-Pandemie beschäftigt die Gerichte:

Das OLG Dresden hat am 24.02.2021 in einem Fall eine Mietminderung um die Hälfte für rechtens erklärt. Es ging dabei um die Filiale einer Ladenkette. (OLG Dresden, Urteil v. 24.02.2021, 5 U 1782/20).

Das OLG Karlsruhe lehnte am gleichen Tag in seiner Entscheidung zu einer anderen Filiale derselben Ladenkette hingegen eine Mietminderung ab. Eine solche Maßnahme sei nur dann denkbar, wenn die vollständige Zahlung der Miete die Existenz der Mieterin entweder vernichten oder so schwerwiegend beeinträchtigen würde, dass auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Vermieterin eine Vertragsanpassung erforderlich sei. Eine solche Existenzgefährdung müsse entsprechend nachgewiesen werden (OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.02.2021, 7 U 109/20).

Dass eine Existenzgefährdung nachgewiesen werden müsse, fand das Kammergericht Berlin wiederum nicht erforderlich, schloss sich der Auffassung des OLG Dresden an und ließ eine Reduzierung der Miete um die Hälfte zu (KG Berlin, Urteil v. 01.04.2021, 8 U 1099/20).

Diese Beispiele zeigen, dass sich in dieser Frage noch keine gefestigte Rechtsprechung erkennen lässt, allenfalls die Tendenz, Mietern im Rahmen einer einzelfallbezogenen Betrachtung eine Reduzierung der Miete zuzusprechen. Letztlich muss für die hinreichende Rechtssicherheit eine Entscheidung des BGH abgewartet werden. Bis dahin bestehen bei Gerichtsverfahren wegen Mietminderung im Zuge der Pandemie ungewisse Erfolgsaussichten.

Nach abgeschlossener Teilmodernisierung ist Mieterhöhungserklärung möglich (VIII ZR 5/20)

Der BGH hat klargestellt, dass eine Mieterhöhungserklärung bereits dann erfolgen kann, wenn eine von mehreren tatsächlich trennbaren Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen ist. Liegen derartige Modernisierungsmaßnahmen vor, kann der Vermieter mehrere zeitlich aufeinander folgende Mieterhöhungen auch dann erklären, wenn alle Maßnahmen gemeinsam in einem Schreiben angekündigt worden sind. Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen (Optimierungen zur Energieeinsparung, erstmalige Errichtung einer Balkonanlage, verbesserte Wohnungseingangstüren) zusammen angekündigt und anschließend in zeitlichem Zusammenhang durchgeführt. Als die Verbesserung der Wohnungseingangstüren noch nicht abgeschlossen war, erklärte sie die Mieterhöhung aufgrund der anderen Maßnahmen. Dies war laut BGH wirksam, da die Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits von den abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen profitierten. Diese seien auch tatsächlich trennbar, weil sie keine aufeinander ausgerichtete Bauabstimmung erforderten.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (VIII ZR 367/18)

Nach einem Urteil des BGH vom 16.12.2020 können Vermieter zunächst eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage des modernisierten Zustandes und anschließend die Erhöhung der Miete wegen erfolgter Modernisierung verlangen. Diese zweifache Mieterhöhung in kurzer Zeitfolge sei möglich, aber durch die nach einer Modernisierung insgesamt zulässige Miethöhe beschränkt. Im konkreten Fall wurde die Miete also zunächst aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete und anschließend wegen der Modernisierung erhöht. Ein solches Vorgehen kann für Vermieter beispielsweise sinnvoll sein, wenn aufgrund noch fehlender Abrechnungen der Bauunternehmen eine Modernisierungsmieterhöhung zunächst nicht möglich ist. Wenn die Modernisierung zunächst Anlass für eine Mieterhöhung ist, der Mietzins dadurch aber hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt, so kann der Vermieter anschließend die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ebenso ist es möglich, zunächst die Zustimmung für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht modernisierten Wohnraum zu verlangen und nach durchgeführter Modernisierung dann die ungekürzte Modernisierungsmieterhöhung vorzunehmen.

Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietvertrag durch Auslegung (VIII ZR58/20; VIII ZR 66/19)

Der BGH hat am 13.01.2021 zwei Entscheidungen zur Frage der Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerbemietraumrecht getroffen. In den entschiedenen Fällen hatte eine Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) eine Vielzahl von Wohnungen gemietet, die dann zu Wohnzwecken an natürliche Personen weitervermietet wurden. Entscheidend war die Frage, ob für den Hauptmietvertrag zwischen dem Eigentümer und der Personengesellschaft das Wohnraummietrecht oder das allgemeine Mietrecht anzuwenden sei. Der BGH befand, dass hier allgemeines Mietrecht Anwendung finde, da die Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliege, auf den Nutzungszweck abzustellen sei. Den beiden Fällen lag derselbe Sachverhalt zugrunde. Der Mietvertrag war überschrieben mit „Mietvertrag über Wohnraum“ und enthielt den Wortlaut „Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: (…).“ Doch auf die Bezeichnung als Wohnraummietvertrag komme es nicht an, so der BGH. Vielmehr sei ausschlaggebend, welcher Vertragszweck im Vordergrund stehe, was durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln sei. Entscheidend wäre, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenem Wohnzweck anmiete. Bereits die Anmietung von acht Wohnungen, wie im vorliegenden Fall, spreche

gegen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Außerdem könne eine juristische Person Räume ersichtlich nicht für eigene Wohnzwecke anmieten. Die Bezeichnung des Mietvertrages könne zwar unter Umständen bei der Beurteilung, welches Mietrecht Anwendung zu finden habe, eine Rolle spielen, tragfähige Rückschlüsse auf die Natur des Mietverhältnisses ließen sich in der Regel aber nicht daraus ableiten. In Fällen, in denen der Hauptmieter den Vertrag nur deshalb schließe, um die Objekte anschließend weiterzuvermieten, sei anzunehmen, dass der Vermieter im Hauptmietverhältnis kein Interesse daran habe, seine Kündigungsrechte gegenüber dem Hauptmieter den weitgehenden Einschränkungen des Wohnraummietrechts zu unterwerfen.