Rechtsprechung Kompakt

Gunnar Schley
Fachanwalt für Miet- und  Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Arbeits- recht Kanzlei KGS Rechts- anwälte

Rückgriff auf Mietkaution auch bei strittigen Forderungen nach konkludenter Abrechnung möglich (BGH VIII ZR 141/17)

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem nach Ende eines Mietverhält­nisses die Forderung der Mieter auf Rückzahlung der Mietkaution zwei Forderungen des Vermieters auf Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnun­gen gegenüberstand. Eine dieser Betriebskostenforderungen wurde von den Mietern bestritten.

Der Vermieter legte keine ausdrückliche Abrechnung über die Mietkaution vor und verrechnete diese auch nicht mit seinen Forderungen. Mit Erhebung der Klage des Vermieters, über die ihm seiner Meinung nach zustehenden An­sprüche aus dem Mietverhältnis, rechnete er konkludent über die Mietkaution ab.

Eine konkludente Abrechnung liegt nämlich auch dann vor, wenn der Vermie­ter die von ihm beanspruchten Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist.

Mit der (konkludenten) Abrechnung wird der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig. Von da an kann der Vermieter sich wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Kaution befriedigen, etwa durch Aufrechnung.

Dies gilt auch für strittige Forderungen, wie der BGH nun entschied. Bisher war nur entschieden worden, dass während des laufenden Mietverhältnis­ses ein Zugriff des Vermieters auf die Kaution wegen strittiger Forderungen nicht zulässig ist. Nun ist klar: nach Ende des Mietverhältnisses ist eine Aufrechnung mit strittigen Forderungen zulässig. Kommt es über die strittigen Forde

rungen zu einem Rechtsstreit, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der Forderungen.

Im konkreten Fall machte der Vermieter aber keinen Gebrauch von der Ver­wertungsbefugnis. Stattdessen konnten die Mieter ihrerseits den fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.

Wer Gemeinschaftseigentum eigenständig saniert, kann von der Gemeinschaft kein Geld zurückfordern (BGH V ZR 254/17)

In einer Anlage mit 200 Wohnungen hatten einige Eigentümer die einfach ver­glasten Holzfenster aus den 1970er Jahren durch moderne, dreifach verglaste Kunststofffenster ersetzt. Sie gingen angesichts einer Regelung in der Tei­lungserklärung davon aus, jeder Eigentümer müsse selbst für den Fenster­tausch aufkommen. Erst durch ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2012 zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung stellten die Wohnungseigentümer fest, dass ihre Interpretation falsch und der Austausch der Fenster eine gemeinschaftliche Aufgabe war.

Einer der betroffenen Eigentümer klagte auf Erstattung seiner Kosten in Höhe von € 5.500 durch die Gemeinschaft. Damit hatte er keinen Erfolg. Es ist Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, über Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums zu entscheiden und einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Ohne einen sol­chen Beschluss durchgeführte Arbeiten werden finanziell nicht von der Woh­nungseigentümergemeinschaft getragen (Ausnahmen bestehen im Rahmen der Notgeschäftsführung).

Dies gilt auch für zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, da auch hier regelmäßig ein Spielraum bleibt – etwa, ob die Maßnahmen separat oder gemeinsam mit anderen Maßnahmen durchgeführt werden sollen, oder welche Handwerker zu beauftragen sind. Auch wenn ein Wohnungseigentü­mer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder -haltung des Gemeinschaftsei­gentums in der irrigen Annahme durchführt, er müsse diese als Sondereigen­tümer auf eigene Kosten vornehmen, besteht kein Ersatzanspruch.

Erst die vollständige Rückgabe einer Mietsache setzt die Verjährungsfrist des § 548 BGB in Gang (BGH XII ZR 63/18)

Eine der wichtigsten Fristen, die Vermieter kennen müssen, ist sicherlich die Verjährung der Ersatzansprüche nach § 548 Abs. 1 BGB. Danach haben Vermieter eine Frist von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache, um Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache geltend zu machen.

Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, wann ein Rückerhalt der Mietsache vorliegt. Im konkreten Fall hatte der Mieter zunächst die Wohnung geräumt, ohne von ihm vorgenommene Einbauten zu entfernen. Der Mieter schlug der Vermieterin einen Termin zur Übergabe vor, bei dem auch bespro­chen werden sollte, welche Einbauten übernommen und welche demontiert werden sollten. Der Termin kam zustande, notwendige Maßnahmen wurden besprochen und anschließend vom Mieter durchgeführt. Einige Monate spä­ter wurde die Wohnung dann übergeben. Daraufhin verlangte die Vermieterin weitere Mängelbeseitigungen, welche der Mieter endgültig ablehnte. Als die Vermieterin Klage erhob, berief sich der Mieter auf den ersten Termin, der mehr als sechs Monate vor Klageerhebung stattgefunden hatte und machte Verjährung geltend.

Der BGH entschied gegen den ehemaligen Mieter. Ein Rückgabeangebot mit Hinweis auf offene Punkte reicht nicht aus, um die Verjährungsfrist in Gang zu setzen. Auch wenn der Mieter die Rückgabe anbietet, so ist noch kein end­gültiger Besitzaufgabewille damit verknüpft, sofern er später noch Arbeiten in der Wohnung ausführen möchte. Erst die spätere, endgültige Rückgabe und Übergabe der Schlüssel war dementsprechend maßgeblich.

Kündigungsdoppel wegen Mietzahlungsverzug bleibt (vorerst) möglich (BGH VIII ZR 231/17)

Eine fristgerechte Kündigung, die zeitgleich mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen wurde, bleibt bestehen, auch wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist die Mietschulden ausgleicht. Diese Entscheidung traf der BGH nun erneut und hält damit an seiner bisherigen Rechtsprechung fest.

Bei einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle bewirkt die Fiktion des § 569 Abs. 3 Nr. 2, S. 1 BGB, dass das fristlos gekündigte Mietverhältnis als ununterbrochen fortbestehend zu behandeln ist. Diese Fiktion wirkt sich nur auf die fristlose Kündigung aus, die ordentliche Kündigung bleibt daneben bestehen. Unbedingt zu beachten ist aber ein Hinweis des Gerichts, wonach ein Vermieter treuwidrig handeln könnte, der im Rahmen eines langjährigen, beanstandungsfreien Mietver­hältnisses beim ersten Zahlungsverzug sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich kündigt und dann nach prompter Zahlung des Mietrückstandes an seiner hilfsweise ausgesprochenen, ordentlichen Kündigung festhält.

Ob diese Rechtslage langfristig Bestand hat, ist ungewiss. Im August hatten Union und SPD verkündet, die Mietpreisbremse verlängern und verschärfen zu wollen. Bei den vorangegangenen Beratungen war auch das Kündigungs­doppel Thema, wurde aber zunächst nicht Teil des Koalitionsbeschlusses. Doch im Bemühen, durch mieterfreundliche Gesetze beim Wähler zu punkten, kann das Thema Kündigungsdoppel schnell wieder auf die Agenda kommen.