Verkauf, Verwaltung und Vermietung von Immobilien seit 1913
News mit Informationen rund um die Immobilie

Verkauf, Verwaltung und Vermietung von Immobilien seit 1913

Newsmeldung

Rechtsprechung kompakt - Urteile im Miet- und Wohnungsigentumsrecht

Yvonne Rogosch - Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Schönheitsreparaturklausel bei unrenovierter Wohnung trotz Vereinbarung mit Vormieter unwirksam (BGH VIII 277/16)

Seit einigen Jahren ist geklärt, dass ein Mieter nur dann zur Durchführung von notwendigen Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet ist, wenn ihm die Wohnung entweder renoviert übergeben wurde oder ihm bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung zumindest ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wurde (z.B. mietzinsfreie Zeit). Der Mieter muss nach dem obigen Urteil selbst dann nicht renovieren, wenn er eine renovierungsbedürftige Wohnung vom Vormieter übernommen hat und gegenüber dem Vormieter zugesagt hatte, die Räume zu renovieren. Diese Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter spielte keine Rolle im Vertragsverhältnis zum Vermieter. Denn ansonsten würde der Mieter die Wohnung im Ergebnis in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als er sie selbst erhalten hat. Solche Urteile stoßen bei Vermietern immer wieder auf Unverständnis. Dazu muss man wissen: nach dem Gesetz liegt die Renovierungspflicht grundsätzlich beim Vermieter. Nur durch die juristisch richtige Vereinbarung im Mietvertrag angepasst an den Zustand der Wohnung kann der Vermieter „seine“ Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen.

Tatsächliche Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen (BGH VIII ZR 220/17)

Viele Jahre galt bei Abweichungen der im Mietvertrag vereinbarten zur tatsächlichen Wohnfläche die 10 % Hürde. Nur wenn die als 100 qm vermietete Wohnung tatsächlich nur 89 qm groß war, konnten Rechte geltend gemacht werden. Diese Hürde wurde Ende 2015 von der Rechtsprechung aufgegeben, soweit sie sich auf Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezog (BGH VIII ZR 266/14). Seit der o. a. Entscheidung des BGH aus Mai 2018 ist auch bei Betriebskostenabrechnungen (BGH VIII ZR 220/17) nur die tatsächliche Wohnungsgröße (ohne Beschränkungen) zugrunde zu legen. Gestützt wird dies auf das im Betriebskostenrecht geltende Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit. Es reicht übrigens nicht mehr aus, dass der Mieter die Wohnungsgröße bei Mieterhöhungen ohne konkrete Angaben bestreitet, um den Vermieter zum Nachmessen der Wohnung zu verpflichten (BGH VIII ZR 41/14). Die 10% Hürde gilt für Mietminderungen prinzipiell fort, wobei mit Änderungen in den nächsten Jahren zu rechnen ist.

Vermieterkündigung beim Tod des Wohnraummieters (BGH VIII 105/17)

Beim Tod eines Mieters stellen sich regelmäßig Fragen, welche Rechte ein Erbe/Angehöriger hat und ob ein Vermieter statt des sorgfältig ausgewählten – Mieters eine fremde Person als neuen Mietvertragspartner akzeptieren muss. In dem o. a. Verfahren des BGH kündigte der Vermieter dem Lebensgefährten nach dem Tod des Mieters und begründete dies mit seinen Zweifeln, dass der in der Ausbildung befindliche Lebensgefährte die Miete auf Dauer zahlen kann. Der Lebensgefährte verlangte sogar die Zustimmung zur Untervermietung. Die drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Lebensgefährten reichte – ohne konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände – jedoch nicht für eine erfolgreiche Kündigung aus. Vielmehr ist eine wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des eintretenden Mieters konkret zu belegen, wobei die Beziehung von staatlichen Hilfen, Untermiete, Unterstützung von Verwandten, Nebentätigkeitsvergütungen, vorhandenes Vermögen mit in die Prüfung einzubeziehen sind. Da die beiden Vorinstanzen den Sachverhalt nicht ausreichend aufgeklärt haben, wurde das Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen. Jetzt schon ist klar: wer kündigen will, muss seine Zweifel folglich auf ausreichende Beweise stützen.

Weitere Meldungen

Ständiger Zoff um die Balkone mehr lesen
Newsletter, Groth&Schneider – Wohnungspolitik
WEG kann Immobilie erwerben mehr lesen
Rechtsprechung Kompakt mehr lesen

„Grund & Wert“ Newsletter

Abonnieren Sie unseren Newsletter und wir versorgen Sie in regelmäßigen Abständen mit Informationen rund um die Immobilie.