Verkauf, Verwaltung und Vermietung von Immobilien seit 1913

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Newsmeldung

Mietpreisbremse: Wie ist sie definiert? Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?

Am 27. März 2015 hat der Bundesrat das MietNovG (MietrechtsNovellierungsgesetz) beschlossen, welches nach Unterschrift durch den Bundespräsidenten und Veröffentlichung im Bundesanzeiger zum 1. Juni 2015 in Kraft tritt.

Was ist die Mietpreisbremse?:

§ 556 d Abs. 1 BGB definiert eine „Mietobergrenze“ in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für die Dauer von max. 5 Jahren. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % steigen.

Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.

Der Hamburger Senat hat bereits angekündigt, dass diese Begrenzung im gesamten Stadtgebiet gelten soll.

Ab wann gilt die Mietpreisbremse?:

Das Gesetz tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Gültig wird die Mietpreisbremse jedoch erst mit Inkrafttreten der entsprechenden Landesverordnungen. Hamburg bereitet parallel bereits eine solche Verordnung vor, es ist daher damit zu rechnen, dass mit einer Verzögerung von maximal einem Monat (voraussichtlich zum 1. Juli 2015) die Landesverordnung vorliegt und die Mietpreisbremse für Hamburg gilt.

Maßgeblicher Zeitpunkt:

Mietvertragsabschluss oder Mietvertragsbeginn? Die Regelungen zur „Mietpreisbremse“ gelten nur für Mietverträge, welche nach Inkrafttreten der Landesverordnungen abgeschlossen wurden. Es kommt hier also ausschließlich auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses an.

 

Beispiel:

Länderverordnung Hamburg tritt in Kraft 1. Juli 2015, Vertragsabschluss 15. Juni 2015, Mietvertragsbeginn 1. August 2015. Gilt die Mietpreisbremse?
> Nein, Abschluss des Mietvertrages vor Gültigkeit der Landesverordnung 

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?

Das Gesetz verweist auf die vorhandenen Regelungen für die Bestandsmieten. Da in Hamburg ein qualifizierter Mietenspiegel vorliegt sind die dort ausgewiesenen Werte nach gängiger Hamburger Rechtsprechung maßgeblich. Auf die gem. Mietenspiegel ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete dürfen maximal 10% aufgeschlagen werden.

Beispiel:

Mietenspiegelfeld H2 Mittelwert
+ 10% Zuschlag
= maximal zulässige Miete

also: € 6,52 + € 0,65 = € 7,17

Ausnahme: Bestandsschutz der Vormiete

Wurde im Vormietverhältnis eine höhere Miete (>110%, Mie- tenspiegel + 10%) geschuldet, so genießt diese gem. § 556 e Abs. 1 Bestandsschutz. Bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses kann die Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Der Vermieter ist nicht gezwungen, eine wirksam vereinbarte höhere Miete bei Neuvermietung abzusenken. Die Vormiete ist jedoch nur zugrunde zu legen, wenn sie auch tatsächlich geschuldet wird. Soweit die Vormiete gegen die Mietpreisbremse verstößt, genießt sie keinen Bestandsschutz. Es ist also auch die Wirksamkeit der Vormiete rechtssicher nachzuweisen und zu prüfen, ob die Vormiete zum Zeitpunkt ihres Abschlusses mit der Mietpreisbremse vereinbar war. Wird beim Vormieter neben der Miete ein Wertverbesserungszuschlag gem. § 559 gezahlt, so zählt dieser ebenfalls als Bestandsmiete. Mietminderungen finden keine Berücksichtigung. Unbeachtet bei der Ermittlung der Bestandsmiete bleiben jedoch Mieterhöhungen, welche innerhalb der letzen 12 Monate vereinbart wurden. Hiermit möchte der Gesetzgeber vermeiden, dass zu Lasten des neuen Mieters eine Umgehung der Mietpreisbremse durch gemeinschaftliches Handeln von Vormieter und Vermieter ermöglicht wird. Unerheblich ist, ob die Vereinbarung vor oder nach Inkrafttreten der Landesverordnung getroffen worden ist.

Berechnungsbeispiel zur Bestimmung bestandsgeschützter Vormiete:

Vormiete
- Vereinbarte Mieterhöhung der letzen 12 Monate
 = Bestandsgeschützte Miete i.H.v.
(eingeschränkter Bestandsschutz gem. § 556 e Abs. 1 S. 2)

also: € 8,10 - € 0,70 = € 7,40

Berechnungsbeispiel zur Ermittlung der zulässigen Miete:

1. Ortsübliche Vergleichsmiete
+10%
= zulässige max. Miete
(§ 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB)

also: € 6,50 + € 0,65 = € 7,15

 

2. Vergleich mit oben ermittelter bestandsgeschützter Vormiete
(€ 8,10 - € 0,70) = € 7,40
(abzgl. Mieterhöhungen der letzten 12 Monate, § 556 e Abs. 1 S. 1 BGB)

 

3. Wahlrecht: höhere Miete € 7,15 < € 7,40 = € 7,40

Handlungsempfehlung

Die Vormiete genießt (eingeschränkten) Bestandsschutz und kann rechtssicher ermittelt werden. Wichtig hierbei ist die genaue Dokumentation der Miethöhe des Vormietverhältnisses. Mieterhöhungen sollten im Hinblick auf kommende Neuvermietungen konsequent durchgeführt werden.

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