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Newsmeldung

Bundesregierung setzt verfehlte Wohnungspolitik fort

Alle Hoffnungen, dass sich personelle Umbesetzungen in der Bundesregierung positiv auf deren Wohnungspolitik auswirken könnten, wurden enttäuscht.

Auch Frau Dr. Katarina Barley setzt als neue Bundesministerin für Justiz und Verbraucherschutz und Nachfolgerin von Heiko Maas lediglich die Vereinbarungen des Koalitionsvertrages zu den Themen Mietpreisbremse und Modernisierung im Mietrecht einschließlich des sogenannten „Herausmodernisierens“ von Mietern aus Wohnungen in die Praxis um. Ungeachtet der Tatsache, dass weder die schon 2015 eingeführte Mietpreisbremse noch eine der im Folgenden genannten Regelungen zu Entspannung auf dem Markt oder gar dem Bau von weiteren Wohnungen geführt haben, bleiben die fachlich fundierten Vorschläge des wissenschaftlichen Beirates des Ministeriums für Wirtschaft und Energie unberücksichtigt. Stattdessen wird die finanzielle Belastung weiterhin privaten Vermietern aufgebürdet und so ein investitionsfeindliches Umfeld geschaffen.

Nach Willen des Bundeskabinetts sollen die Regelungen zur Mietpreisbremse „verbraucherfreundlicher, besser handhabbar und damit wirksamer“ gestaltet werden. Vermieter wären danach zukünftig verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert Auskunft zu erteilen, ob im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse bei Neuvermietung einer Wohnung vorliegt – etwa bei bereits hoher Miete des Vorgängers oder einer durchgeführten Modernisierung. Nur wenn diese Auskunft vor Abschluss des Mietvertrages erteilt wird, können sich Vermieter später auf die entsprechende Ausnahme berufen. Diese Maßnahme soll sicherstellen, dass Interessenten künftig von vornherein besser beurteilen können, ob die geforderte Miete zulässig ist oder nicht. Die Rückforderung zu viel gezahlter Miete will man dadurch erleichtern, dass der Mieter nur noch deren Höhe rügen muss. Die derzeit noch erforderliche Begründung, soll damit entfallen. Unverändert bestehen bleiben soll dagegen die Regelung, dass die zuviel gezahlte Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückverlangt werden kann.

Auch bei Modernisierungen von Wohnungen sollen Mieter zukünftig besser vor überfordernden Mieterhöhungen geschützt werden. Geplant ist die Einführung einer absoluten Obergrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen von monatlich 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. In angespannten Wohnungsmärkten, wozu auch Hamburg zweifellos gerechnet würde, soll zudem der Satz, mit dem Vermieter die Kosten einer Modernisierung durch eine Mieterhöhung weitergeben können, für zunächst 5 Jahre von 11% auf 8% abgesenkt werden können. Ergänzend dazu sind Maßnahmen vorgesehen, die verhindern, dass Mieter durch vorgeschobene oder missbräuchliche Modernisierungen aus ihren Wohnungen vertrieben werden können. Solch missbräuchliche Ankündigung/Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Absicht, einen Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, soll mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 Euro geahndet werden. Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Umfang von 10.000,00 Euro pro Wohnung ist ein vereinfachtes Verfahren vorgesehen, mit dem Vermieter eine Modernisierung ankündigen und im Anschluss eine Mieterhöhung geltend machen können. Eine Regelung, die es insbesondere privaten Vermietern erleichtern soll, kleinere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Außer Acht gelassen werden dabei von Ministerin Barley sämtliche Vorschläge des wissenschaftlichen Beirats des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie. In ihrem Bericht vom 17.07.2018 zum Thema “Soziale Wohnungspolitik“ geben über 30 Ökonomen als Mitglieder des Beirats folgende Empfehlungen:

  1. Den Verzicht auf die Mietpreisbremse, da sie nicht zur Schaffung von Wohnraum beiträgt, sondern stattdessen die Vermietung über Airbnb und ähnliche Portale fördert, wodurch Wohnungen der Preisregulierung entzogen werden. In Regionen, wo die Mietpreisbremse wirkt, behindert sie den Abbau der Wohnungsknappheit.

  2. Keine Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, sondern dessen weiteren Abbau, da die Gefahr einer Fehlleitung von Subventionen droht. Wenn überhaupt, sollte der soziale Wohnungsbau nur in Verbindung mit einer konsequenten Fehlbelegungsabgabe fortgeführt werden.

  3. Die Schaffung größerer Anreize durch die Lockerung von Bauvorschriften, etwa um Baulücken zu schließen. Insbesondere sollte die kostentreibende Energieeinsparverordnung komplett überprüft werden.

  4. Die Senkung der in vielen Bundesländern in den letzten Jahren mehrfach erhöhten Grunderwerbsteuer, die in der Spitze mittlerweile 6,5% beträgt.

  5. Konsequente Umstellung von Objekt- auf Subjektförderung, auch um eine bessere Vermischung in Ballungsräumen zu erreichen. Mit Wohngeldern für Menschen mit niedrigem ggf. auch mittlerem Einkommen statt sozialen Wohnungsbaus könnte die Entwicklung potentiell problematischer Stadtteile, wie in Hamburg beispielsweise Rothenburgsort oder Billstedt, von vornherein vermieden werden.

Diese und weitere, zweifellos sinnvolle Vorschläge des Beirates wurden von verschiedenen Ministern und Staatssekretären weder konstruktiv erörtert noch sachlich diskutiert, sondern stattdessen pauschal verworfen und diskreditiert.

Bei einer solchen Herangehensweise drängt sich unwillkürlich der Verdacht auf, dass die Intention eher darin besteht, mit den von Frau Dr. Barley vorgeschlagenen Maßnahmen Wählerstimmen zu gewinnen, als sich mit den Punkten des Beirats inhaltlich auseinanderzusetzen. Stattdessen ist darüber hinaus nun auch noch geplant, das Bestellerprinzip beim Verkauf von Eigentumswohnungen nebst einer Deckelung der Courtage auf 1-2 % einzuführen. Als Anreiz für einen verstärkten Wohnungsbau kann auch dies fraglos nicht gewertet werden.

Die Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Deckelung der Courtage von 1-2 Prozent schafft keine neue Wohnung.

Als deutlich sinnvoller ist sicherlich die geplante Einführung einer Sonder-AfA im neuen § 7b des Einkommenssteuergesetzes einzuschätzen. Für einen Zeitraum von 4 Jahren soll für neu geschaffenen Wohnraum zusätzlich zur regulären AfA eine 5 %ige Sonder-AfA geltend gemacht werden können. Mindestvoraussetzungen für die Inanspruchnahme sind aber u. a., dass die Herstell- und Anschaffungskosten 3.000,00 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen dürfen und der Wohnraum die folgenden 9 Jahre vermietet wird. Für Hamburg dürfte die Grenze nur schwer einzuhalten sein.

Die geplante Einführung der Sonder-AfA ist ein sinnvoller Schritt, investitionsfreundlicher wäre sicherlich die AfA generell dauerhaft zu erhöhen.

Zumindest als kleiner Schritt in die richtige Richtung kann auch die Einführung des Baukindergeldes betrachtet werden – als Fördermaßnahme für Familien, um Eigentum zu erwerben oder selbst zu bauen. Berechtigte Familien erhalten 1.200 Euro pro Jahr und Kind für einen Zeitraum von maximal zehn Jahren. Die Einkommensgrenze für die geplante Förderung liegt bei einem zu versteuernden Einkommen von 75.000 Euro zuzüglich 15.000 Euro je Kind. Die Förderung ist vom 01.01.2018 an rückwirkend erhältlich und kann bei der KfW beantragt werden.

Wir erwarten, dass in den nächsten Monaten die vorgeschlagenen Maßnahmen im Wesentlichen den Bundestag und Bundesrat passieren werden, so dass diese oder inhaltlich sehr ähnliche Regelungen wohl voraussichtlich Anfang 2019 in Kraft treten werden.

 Ab sofort kann das neue Baukindergeld bei der KfW beantragt werden.

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