Korrekte Vermietung an Angehörige: Nicht in die Steuerfalle tappen

Wer seine Immobilie an Kinder, Enkel oder andere nähere Verwandte ver­mietet, verlangt meist weniger Miete als von einem fremden Mieter. Das ist nicht unüblich und auch für das Finanzamt völlig in Ordnung, so lange hier­bei die sogenannte 66-Prozent-Regelung eingehalten wird. Diese besagt, dass Steuervorteile, wie z. B. Werbungskosten, nicht mehr vollständig aus-geschöpft werden können, wenn die vom Angehörigen verlangte Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.

Oft stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

• Benennung von drei Vergleichswohnungen
• Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
• Mietenspiegel
• Sachverständigengutachten

Da Hamburg über einen qualifizierten Mietenspiegel verfügt, dessen Richt­werte zumeist deutlich unter der aktuellen „Marktmiete“ liegen, empfiehlt er sich als Mittel der Wahl.

Je nach vereinbarter Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Angehörige unterschiedliche Konsequenzen:

Vermieter verlangt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete:

Diese Variante ist für den Vermieter unproblematisch. Sobald die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, können sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend gemacht werden.

Aber Achtung: Sinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietverhältnisses wegen eines steigenden örtlichen Mietniveaus auf unter 66 Prozent des ortsüblichen Wertes, so gehen die Steuervorteile teilweise verloren. Es ist daher auch bei Mietverträgen mit Angehörigen notwendig, die Miethöhe regelmäßig zu überprüfen und – z. B. nach Erscheinen eines neuen Mietenspiegels (in Hamburg voraussichtlich Anfang Dezember 2019) – zu erhöhen.

Vermieter verlangt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete:

Sobald die Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Werbungskosten nur noch anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 60 Prozent des Ortsüblichen, können entsprechend auch nur 60 % der Zinsen, Kosten und Abschreibungen zum Abzug gebracht werden.

Folgende Formalien sind bei der Vermietung an Angehörige

zudem zu beachten:

• Mit Verwandten muss ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, der genauso gestaltet ist, wie ein Vertrag mit Nicht-Verwandten.
• Bei der Durchführung des Vertrags sind dieselben Regeln einzuhalten, wie bei Mietverträgen mit Fremden: insbesondere darf die Miete nicht bar bezahlt, sondern sollte regelmäßig überwiesen werden. Auch die Nebenkostenabrechnungen müssen regelmäßig jährlich erstellt werden. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben sind auch tatsächlich zu leisten. Ggf. lässt sich das Finanzamt die Zahlungsströme durch geeignete Kontounterlagen nachweisen.

Lassen Kontobewegungen des Vermieters darauf schließen, dass die Miete ganz oder teilweise an die Angehörigen zurücküberwiesen wird, nehmen die Finanzämter unerlaubte Umgehungen an. Als Konsequenz können Steuer­vorteile gestrichen werden. Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studie­renden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.