Information zum „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“

Mit Wirkung zum 01.12.2020 ist das neue WEMoG in Kraft getreten, durch welches das Wohnungseigentumsgesetz modernisiert wurde, um den heutigen Anforderungen (u. a. der Elektromobilität und der Digitalisierung) Rechnung zu tragen.

Nachstehend möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Änderungen verschaffen.

1. Ein-Personen-WEG

Nach bisherigem Recht war der Entstehungszeitpunkt einer WEG nicht immer so einfach bestimmbar. Dies hat der Gesetzgeber nun klarer geregelt. Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht die Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Personen-Gemeinschaft entsteht.

Ab diesem Zeitpunkt kann auch die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bestehend nur aus dem Bauträger/aufteilenden Eigentümer, am Rechtsverkehr teilnehmen. Ersterwerber von Wohnungseigentum können weiterhin schon ab Besitzübergabe als werdende Eigentümer über die Verwaltung mitentscheiden.

2. Bestellung und Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet grundsätzlich spätestens sechs Monate nach Abberufung. Damit endet auch der Vergütungsanspruch des Verwalters.

3. Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Jeder Eigentümer hat zukünftig einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer separaten Rechtsverordnung. Eine Ausnahme gibt es nur für Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, in denen ein Miteigentümer als WEG-Verwalter bestellt werden soll.

Die Vorschrift gilt aber erst ab dem 01.12.2022. Verwalter, die bereits zum Zeitpunkt der WEG-Reform bestellt waren, gelten bis zum 01.06.2024 als zertifizierte Verwalter.

4. Vertretung der WEG durch den WEG-Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Bisher waren im Gesetz über 20 Befugnisse und Beschränkungen geregelt. Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen sollen der Gesetzbegründung zufolge die Größe der Anlage, aber auch die wirtschaftliche Bedeutung der Maßnahme sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse.

Der Begründung zufolge sollen neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der Maßnahmen gehören können, die der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung durch die Eigentümer durchführen kann.

Für kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen, Darlehensverbindlichkeiten und Grundstückskaufver-trägen bedarf es auch weiterhin zwingend eines ermächtigenden Beschlusses.

Die Eigentümer haben darüber hinaus die Möglichkeit, diejenigen Maßnahmen selbst zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen (z. B. durch Obergrenzen für ohne Beschluss durchzuführende Maßnahmen).

Der Verwalter ähnelt zukünftig wesentlich stärker dem Vorstand einer AG und der Beirat, dazu kommen wir später, wird der Aufsichtsrat.

5. Wegfall von Beschlüssen zu Vergemeinschaftungen

Der Gesetzgeber hat neu geregelt, die Gemeinschaft übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Damit verliert der einzelne Eigentümer sein individuelles Klagerecht. Dies betrifft insbesondere Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche bei Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Hier muss künftig die Gemeinschaft die etwaigen Ansprüche geltend machen.

6. Verlängerung Einladungsfrist

Bisher galt für die Einladung zur Eigentümerversammlung eine gesetzliche Frist von mindestens zwei Wochen. Diese wird verlängert auf drei Wochen. Es bleibt grundsätzlich dabei, dass, sofern in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung längere Fristen vereinbart sind, diese gelten. Kürzere Fristen werden durch die gesetzliche 3-Wochen-Frist ersetzt. Zukünftig reicht die Versendung der Einladung in Textform.

7. Verwaltungsbeirat

Bisher musste der Beirat nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zwingend aus drei Mitgliedern bestehen. Ansonsten war der Beschluss anfechtbar.

Neu ist nun, dass eine Höchst- oder Mindestanzahl von Beiratsmitgliedern nicht mehr vorgesehen ist. Sofern ein Beirat aus mehreren Mitgliedern besteht, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Beirat wird vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

Neu ist weiterhin, dass der Beirat den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen, sondern ausdrücklich auch überwachen soll (vergleichbar mit einem Aufsichtsrat einer AG, der den Vorstand – hier Verwalter – kontrolliert).

Beschränkt wurde die Haftung des Beirats. Sofern die Mitglieder unentgeltlich tätig sind, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Weiterhin kann nur Beirat werden, wer Wohnungseigentümer ist.

8. Versammlung jederzeit beschlussfähig

Nach der alten Fassung des Gesetzes war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile persönlich anwesend bzw. durch Vollmacht vertreten waren.

Neu ist nun, dass die Eigentümerversammlung jederzeit, ohne Rücksicht auf die Anzahl der erschienenen oder durch Vollmacht vertretenen Eigentümer, beschlussfähig ist. Damit soll die

Bedeutung der Eigentümerversammlung gestärkt werden und auf die Zweitversammlung, die auch nach alter gesetzl. Regelung immer beschlussfähig war, verzichtet werden.

9. Beschlussfassung auf der Versammlung

Grundsätzlich kann zukünftig auf der Versammlung über alle Themen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die bisher gültigen Quoren (qualifizierte Mehrheiten) für bestimmte Themen gibt es nicht mehr. Dies gilt auch für bauliche Veränderungen (siehe nächster Punkt).

Dabei gilt, wie bisher, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Sollten in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen vereinbart sein z. B. eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder jede Wohnung hat 10 und jeder Stellplatz 1 Stimme, gelten diese weiter fort. Neu ist, dass Vollmachten für ihre Gültigkeit der Textform bedürfen. Bisher gab es dafür keine Formvorschriften.

10. Bauliche Veränderungen / E-Mobilität

Wie bereits erwähnt, können zukünftig bauliche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Weiter ist neu, dass jeder Eigentümer bauliche Veränderungen verlangen kann, die

1. a) dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,
2. b) dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. c) dem Einbruchschutz oder
4. d) dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.

Allerdings schränkt der Gesetzgeber bei den vorgenannten privilegierten Maßnahmen ein, dass über die Durchführung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen ist. Das bedeutet, jeder Wohnungseigentümer hat zukünftig den Anspruch, dass ihm (bzw. seinem Mieter) die vier vorgenannten Maßnahmen genehmigt/gestattet werden. Über das „Wie“ entscheidet aber die Gemeinschaft in Form eines einfachen Mehrheitsbeschlusses.

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen weiterhin nicht mit einfacher Mehrheit beschlossen oder gestattet werden. Hier bedarf es weiterhin der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Gleiches gilt für die Änderung der Teilungserklärung.

11. Nutzen und Kosten bei baulichen Veränderungen

Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer mit Mehrheitsbeschluss gestattet wurden oder die auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Auch nur ihm gebühren die Nutzungen, also nur er darf die bauliche Veränderung nutzen.

Hingegen haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn

1. a) diese mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde (es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden) oder
2. b) deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Das bedeutet, dass zukünftig bei der Beschlussfassung von baulichen Veränderungen, zumindest bei der Kostentragung, noch ein Quorum beachtet werden muss, um sicherzustellen, dass alle Eigentümer die Kosten tragen, sofern auch alle Eigentümer davon profitieren oder sich die Maßnahmen entsprechend in einem angemessenen Zeitraum (Richtwert: 10 Jahre) amortisieren.

12. Vereinfachung Umlaufbeschluss

Weiterhin besteht auch die Möglichkeit, dass Beschlüsse ohne eine Versammlung gefasst werden (Umlaufbeschluss). Die Zustimmung ist nur noch in Textform zu erklären und nicht mehr schriftlich. Neu ist, dass die Wohnungseigentümer beschließen können, dass für einen einzelnen Gegenstand

die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren ausreichend ist. Der Gesetzgeber möchte den Eigentümern damit ermöglichen, dass, sofern sie auf der Eigentümerversammlung (z. B. bei noch fehlenden Informationen) nicht in der Lage waren, einen abschließenden Beschluss zu fassen, sie diesen im Umlaufverfahren nachholen können, sofern dies auf der Versammlung beschlossen wurde.

13. Online-Versammlung / Hybrid-Versammlung

Zu der Möglichkeit, dass die Eigentümer zukünftig reine Online-Versammlungen durchführen können, konnte sich der Gesetzgeber nicht durchringen. Dieses bleibt weiter unzulässig.

Ermöglicht hat der Gesetzgeber nun aber sogenannte Hybrid-Versammlungen, d. h., die Eigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer auch ohne persönliche Anwesenheit an der Präsenzversammlung teilnehmen und dort sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Die konkrete, insbesondere technische Ausgestaltung der Online-Teilnahme regelt das Gesetz im Hinblick auf künftige technische Entwicklungen bewusst nicht. Über die Ausgestaltung sollen die Eigentümer beschließen.

Die Kosten für die notwendigen technischen Hilfsmittel (wie z. B. Kamera-Software, Beamer, etc.) sind ohne abweichenden Beschluss von der Gemeinschaft zu tragen

14. Wirtschaftsplan / Jahresabrechnung / Vermögensbericht

Neben dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung hat der Verwalter zukünftig einen Vermögensbericht vorzulegen. Der Vermögensbericht soll die Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Ähnlich einer Bilanz müssen die Forderungen und Verbindlichkeiten und auch das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft ausgewiesen werden. Neben den Rücklagen kann das auch der Heizölbestand, der „teure“ Rasenmäher, etc. sein.

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich zukünftig nur noch auf die sog. Abrechnungsspitze (Nachschüsse Hausgeld), das Rechenwerk selbst hingegen ist nicht mehr Beschlussgegenstand. Gleiches gilt für die Wirtschaftspläne, hier soll nur noch über die Vorschüsse zur Kostentragung (Hausgeld) beschlossen werden.

Für Fragen stehen Ihnen unsere WEG-Spezialisten Herr Kachelmann und Herr Lange gern zur Verfügung.

Die Ausgabe wurde erstellt mit freundlicher Unterstützung der Herren Rechtsanwälte Küttner und Dr. Schmidt aus dem WEG-Kompetenz-Zentrum der Kanzlei W•I•R Breiholdt Nierhaus Schmidt.

Carsten Küttner

Dr. Jan-Hendrik Schmidt