Heizungsaustausch umlagefähig, auch wenn Heizkosten nicht sinken

Gunnar Schley, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Arbeitsrecht. Kanzlei KGS Rechtsanwälte

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Vermieter die Kosten eines Heizungstauschs auf die Mieter umlegen dürfen, selbst wenn der Energieverbrauch nicht unmittelbar nach dem Austausch sinkt (Urteil vom 26.03.2025, Az.: VIII ZR 283/23). Maßgeblich für die Entscheidung der Karlsruher Richter ist, dass der Vermieter aus der sogenannten ex ante-Sicht von einem energetischen Vorteil ausgehen durfte. Im Streitfall hatten die Mieter nach dem im Rahmen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme durchgeführten Einbau einer Gastherme die anschließende Modernisierungsmieterhöhung zurückgefordert. Ihre Begründung lautete, dass sich die Maßnahme im Nachhinein, gemessen am jährlichen Durchschnittsverbrauch, als nicht nachhaltig erwiesen habe. Das Amtsgericht hatte der Mieterklage stattgegeben und das Landgericht die Vermieterberufung zurückgewiesen.

Erst der BGH sah die Rechtslage anders: die Annahme des Berufungsgerichts, eine nachhaltige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Verbrauchs innerhalb eines Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter ergriffenen Maßnahme festgestellt werden, sei nicht richtig. Diese Annahme finde laut BGH im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze und stehe im Widerspruch sowohl zur Gesetzessystematik als auch zur gesetzgeberischen Zielsetzung. Vielmehr sei der Vermieter zur Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung berechtigt, wenn nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung aus ex ante-Sicht eine durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten war.

Fazit: Unerlässlich bei der Modernisierungsmieterhöhung ist die sachverständige Begleitung der Modernisierungsmaßnahme.

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