Hamburgs Immobilienmarkt 2025: Stabilisierung mit Perspektive

Einleitung – Marktwende nach der Krise

Nach einem historisch schwierigen Jahr 2023 hat sich der Immobilienmarkt in Hamburg im Jahr 2024 erholt und zeigt sich zunehmend stabilisiert. Der aktuelle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses sowie die begleitende Präsentation der Vorsitzenden Sonja Andresen belegen, dass Kaufvertragszahlen, Flächen- und Geldumsätze wieder auf das Niveau von 2022 steigen – ein Hoffnungsschimmer für Investoren, Eigentümer und Projektentwickler gleichermaßen.

Groth & Schneider Wohnimmobilien

Persönliche Beratung zum Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Hamburg

1. Kaufverträge: Rückkehr auf Normalniveau

Mit 9.089 beurkundeten Kaufverträgen verzeichnete Hamburg einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr (+29 %). Besonders ausgeprägt war die Erholung bei den bebauten Grundstücken (+28 %) und Eigentumswohnungen (+28 %). Damit wird das Niveau von 2022 wieder erreicht – ein Zeichen für zurückgewonnenes Vertrauen in den Markt.

2. Geld- und Flächenumsatz: Robustes Wachstum trotz Unsicherheiten

Der Flächenumsatz stieg auf rund 4,9 Millionen m², eine Steigerung um 23 % im Vergleich zu 2023. Der Geldumsatz erreichte 8,614 Milliarden Euro – ein Plus von 34 %. Dennoch bleibt er deutlich unter den Boomjahren 2018–2021, was auf eine Preisdisziplin sowie gestiegene Finanzierungskosten hindeutet.

Besonders auffällig war die starke Wiederbelebung des Marktes für unbebaute Flächen (+40 % Flächenumsatz) und landwirtschaftliche Grundstücke (+95 %), was auf spekulative Käufe und Projektentwicklungen in Randlagen hindeutet.

3. Ein- und Zweifamilienhäuser: Stabilität mit lokaler Dynamik

Der Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser entwickelte sich besonders dynamisch. Mit 2.551 Verkäufen (+26 %) war dieser Bereich erneut tragende Säule des Marktes. Der durchschnittliche Kaufpreis blieb mit 558.000 Euro stabil.

Die Quadratmeterpreise schwankten je nach Lage und Baujahr zwischen 2.500 und 12.900 Euro, mit Extremwerten über 35.000 Euro/m² in Toplagen. Besonders gefragt: die Stadtteile Eppendorf, Blankenese, Alsterdorf und HafenCity.

4. Eigentumswohnungen: Leicht steigende Preise, stabile Nachfrage

Der Markt für Eigentumswohnungen hat sich nach dem Zinsschock 2022/2023 gefestigt. Die Zahl der Verkäufe stieg um 28 %, während der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8.200 Euro in mittleren Lagen liegt. Preisbereinigt ergibt sich eine 0 %-Veränderung – ein Zeichen für Stabilität.

Investoren konzentrierten sich insbesondere auf kleinere Einheiten mit guter Vermietbarkeit. Viele Objekte wechselten in den Bezirken Hamburg-Nord, Altona, Wandsbek und Winterhude den Besitzer.

5. Mehrfamilienhäuser: Rückgänge bei Preisen, Chancen für Investoren

Trotz eines Verkaufsanstiegs auf 400 Objekte sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern um 8 % auf rund 2.900 Euro. Lagebereinigt wurde das 21-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt – ein im historischen Vergleich hoher Faktor.

Für institutionelle Investoren bieten sich hier gezielte Chancen: Besonders in Innenstadtlagen und bei Objekten mit Sanierungspotenzial lässt sich mittelfristig eine attraktive Rendite erzielen.

6. Büro- und Geschäftshäuser: Selektive Nachfrage, sinkende Bodenwerte

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist geprägt von Unsicherheit. Zwar stieg der Geldumsatz auf 1,58 Milliarden Euro, jedoch beruhte dies auf wenigen, teils sehr heterogenen Verkäufen. Die Bodenrichtwerte für Bürohausgrundstücke sanken um 10 %, ein klarer Hinweis auf strukturelle Herausforderungen.

Gleichzeitig bieten flexible, gut angebundene Flächen in Innenstadtlagen durchaus Chancen für innovative Konzepte wie Co-Working, Shared Office oder Conversion-Projekte.

7. Produktions- und Logistikimmobilien: Das Wachstumssegment

Ein überraschender Gewinner des Jahres 2024 ist das Segment der Logistik- und Produktionsimmobilien. Trotz weniger Transaktionen stieg der Bodenrichtwert um 20 %, was auf eine enorme Nachfrage hinweist – insbesondere in den südlichen Stadtteilen, an Hafenachsen und entlang der A7/A1-Korridore.

Die Mietentwicklung ist weiterhin robust, getrieben durch den E-Commerce und regionale Lieferketten.

8. Baulandmarkt: Gemischtes Bild mit Potenzial in der Tiefe

Die Bodenrichtwerte zeigten im Baulandsegment unterschiedliche Entwicklungen:

• Einfamilienhausbauplätze: 0 % Veränderung
• Mehrfamilienhausbauplätze: +5 %
• Bürohausbauplätze: –10 %
• Logistikflächen: +20 %

Projektentwickler fokussieren sich zunehmend auf urbane Nachverdichtung und Stadtteilerneuerung. Besonders Flächen mit bestehendem Planrecht und kurzen Genehmigungszeiten sind gefragt.

9. Neue Tools für mehr Markttransparenz: Das BORIS.HH-Dashboard

Mit dem Start des interaktiven Dashboards BORIS.HH geht Hamburg neue Wege in Sachen Markttransparenz. Das Tool bietet quartalsaktuelle Einblicke in Vertragszahlen, Kaufpreise und Lageverteilungen – eine digitale Erweiterung des klassischen Marktberichts.

Diese Neuerung ist insbesondere für institutionelle Anleger, Projektentwickler und kommunale Entscheider relevant, die Planungssicherheit und Echtzeitdaten benötigen.

10. Stabilisierter Markt mit differenzierten Chancen

Der Hamburger Immobilienmarkt 2024 zeigt sich erholt, aber differenziert. Während Wohnimmobilien stabil oder leicht wachsend sind, bleiben Gewerbeflächen selektiv gefragt. Die Digitalisierung des Marktzugangs über Dashboards und digitale Karten macht Investitionsentscheidungen fundierter und transparenter denn je.

Groth & Schneider: Ihr Partner für sichere Investitionen in Hamburg

Mit über 100 Jahren Erfahrung unterstützt Groth & Schneider private wie institutionelle Anleger beim Erwerb, der Bewertung und Vermarktung von Immobilien. Unser Service umfasst:

• Marktanalysen & Standortbewertungen
• Objektwertermittlung & Ertragswertberechnungen
• Persönliche Beratung bei An- und Verkauf
• Exposé-Erstellung mit Drohnenvideos & interaktiven Karten

Sprechen Sie mit uns – für nachhaltige Immobilieninvestitionen mit Substanz.

Über Groth und Schneider

Als modernes und dynamisches Dienstleistungsunternehmen setzen wir auf die hohe Qualität unserer Mitarbeiter, um gemeinsam im höchsten Maße kunden- und serviceorientiert agieren zu können.

Dabei verstehen wir uns als Berater und Ratgeber für unserer Kunden und setzen auf hohe Zufriedenheit und eine langfristige Kundenbeziehung durch: Professionelle, verbindliche und vertrauensvolle Zusammenarbeit Zeitnahes, höfliches, kompetentes und regelkonformes Handeln Bedarfsorientierte Lösungsansätze Individuelle Betreuung Diplomatie und Kritikfähigkeit Transparenz und klare Aussagen Gleichberechtigtes Begegnen auf Augenhöhe

Unser Anspruch – Immobilienkompetenz mit Zukunft und Werten

Unser Ziel ist es, Hamburgs führender Partner in der Immobilienverwaltung und -vermittlung zu sein – mit einem klaren Anspruch an Qualität, Kompetenz und Verlässlichkeit. Grundlage unseres Erfolgs ist die enge und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Eigentümern, Mietern, Investoren und Dienstleistern. Dabei setzen wir auf maximale Leistungsbereitschaft, schlanke Organisationsstrukturen und effiziente Prozesse – immer verbunden mit individueller Betreuung und persönlicher Beratung.

Seit über 100 Jahren schaffen, erhalten und steigern wir gemeinsam mit unseren Kunden Werte. Als inhabergeführtes Unternehmen stehen unsere persönlich haftenden Gesellschafter und ihr engagiertes Team für maßgeschneiderte, innovative Lösungen in der Immobilienwirtschaft – sei es beim Verkauf, der Verwaltung oder der Vermietung.

Wir gestalten den Wandel der Branche aktiv mit: durch die konsequente Digitalisierung unserer Arbeitsabläufe, durch vorausschauende Beratung und durch ein respektvolles Miteinander. Dabei ist die Zufriedenheit unseres Teams ein zentraler Erfolgsfaktor – denn nur gemeinsam gelingt es, nachhaltig Werte zu sichern und neue Potenziale zu erschließen.

Foto Credits: Groth & Schneider – Adobestock: dietwalther