Energiesicherungsverordnungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Die Bundesregierung hat am 24.08.2022 zwei Verordnungen beschlossen, die zur Sicherung der Energieversorgung beitragen sollen.

Eine Verordnung betrifft kurzfristige, die andere mittelfristige Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Diese Unterscheidung findet sich auch in den äußerst sperrigen Namen der Verordnungen wieder: „Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV“ und „Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV“.

Die Verordnung zu Kurzfristmaßnahmen gilt seit dem 01.09.2022, die darin enthaltenen Pflichten bis zum 28.02.2023. Die zweite Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen soll, vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrates, ab dem 01.10.2022 gelten und Ende September 2024 wieder außer Kraft treten.

Kurzfristenenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV

» Bestehende vertragliche Verpflichtungen für Mieterinnen und Mieter, eine gewisse Mindesttemperatur der Räume einzuhalten, werden ausgesetzt.

» Gaslieferanten und in erheblichem Umfang Wärme aus Gas erzeugende Wärmelieferanten (Fernwärme) müssen Eigentümern bis zum 30.09.2022 Folgendes mitteilen:

– Energieverbrauch und Energiekosten der letzten Heizperiode.

– Voraussichtlich anfallende Kosten für die Heizperiode 2022/2023 (basierend auf dem Verbrauch der letzten Heizperiode).

– Mögliches Einsparpotential bei Absenkung der Raumtemperatur um ein Grad.

» Bei Gebäuden mit mehr als 10 Wohnungen muss dann der Eigentümer zum 31.10.2022 die vom Energieversorger erhaltene Informationen auf die jeweilige Einheit spezifizieren und dem Nutzer zukommen lassen. Erhalten die Eigentümer von ihren Versorgern lediglich allgemeine Informationen, so teilen sie ihren Mietern ihrerseits allgemeine Informationen zu dem Einsparpotential einzelner Haushalte anhand typischer Verbräuche mit. Die individualisierte Mitteilung ist spätestens bis zum 31.01.2023 zu versenden.

» Weiterhin muss der Eigentümer den Wohnungsnutzern Kontaktinformationen und Internetadressen von Einrichtungen mitteilen, bei denen Informationen zur Effizienzverbesserung eingeholt werden können.

Wir haben bereits damit begonnen, von allen Gasversorgern die entsprechenden Informationen abzufordern und werden sie fristgerecht den Mietern mitteilen.

Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV Pflichten nur für Hauseigentümer die Erdgas verwenden

Nachdem die Verordnung kürzlich den Bundesrat ohne weitere Änderungen passiert hat, ergeben sich die beiden folgenden Punkte für Eigentümer von Wohngebäuden, die mit Erdgas heizen oder Warmwasser erzeugen:

» Eigentümer müssen eine Heizungsprüfung durchführen lassen und entsprechend der Ergebnisse eine Optimierung der Heizungsanlage vornehmen. Die Überprüfung und die Optimierung müssen bis zum 15.09.2024 durchgeführt worden sein. Eine eigene Frist für die Überprüfung wird nicht festgelegt.

» Eigentümer sind verpflichtet, Gaszentralheizungen hydraulisch abzugleichen. Dies gilt für Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten. Der hydraulische Abgleich hat ebenfalls bis zum 15.09.2024 zu erfolgen. Für Gebäude mit weniger als 6 Wohneinheiten besteht keine Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich.

Hat der Gebäudeeigentümer einen Dritten mit der Wärmeerzeugung beauftragt, ist neben Eigentümer der Dritte zur Erfüllung der Anforderung verpflichtet.

Im Detail stellt der Gesetzgeber sich vor, dass folgende Punkte im Rahmen der Heizungsprüfung abgeglichen werden:

» Absenkung der Vorlauftemperatur und/oder Optimierung der Heizkurve.

» Aktivierung der Nachtabsenkung oder andere passende Absenkungen.

» Optimierung des Zirkulationsbetriebes (Gesundheitsschutz ist aber zu gewährleisten).

» Absenkung der Warmwassertemperaturen (Schutz vor Legionellen ist aber zu gewährleisten).

» Absenkung der Heizgrenztemperatur (Außentemperatur, bei der die Heizung angeschaltet wird).

» Bewertung, ob die Heizungspumpen effizient sind.

» Prüfung, ob die Heizung hydraulisch abgeglichen ist.

» Prüfung, ob Dämmmaßnahmen an Armaturen oder Rohren durchgeführt werden sollten.

Durchgeführt werden kann die Heizungsprüfung durch Bezirksschornsteinfeger, Handwerker entsprechender Gewerke oder Energieberater (gelistet in Energieeffizienz, Experten für Förderprogramme des Bundes).

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