Einordnung dreier praxisrelevanter Mietrechts-Themen

Gunnar Schley

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Arbeitsrecht

Kanzlei KGS Rechtsanwälte

Rauchwarnmelder-Miete keine Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof hat in einer lesenswerten Entscheidung festgestellt, dass es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV handelt, sondern um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen, da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind (BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20).

Geklagt hatte ein Vermieter, dessen vorgelegter Mietvertrag eine Klausel enthielt, wonach neben den Wärmekosten einzeln aufgeführte Betriebskosten vom Mieter zu tragen wären. Zudem war eine Regelung enthalten, die den Vermieter unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit berechtigten sollte, für zukünftige Abrechnungszeiträume auch später entstehende oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen. Während des laufenden Mietverhältnisses kündigte der Vermieter die Installation von Rauchwarnmeldern und die künftige Umlage

von deren Miet- und Wartungskosten auf den Mieter an. Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung kam es zum Rechtsstreit. Der Bundesgerichtshof hat das Verfahren aus formalen Gründen zurückverwiesen und dazu festgestellt, dass die Kosten für Rauchwarnmelder-Miete nicht zu den sonstigen Betriebskosten gehören, mit der Begründung, dass der Kauf der Rauchwarnmelder als Anschaffung von Betriebsmitteln ebenfalls nicht umlagefähig wäre.

Fazit: Bereits abgerechnete Kosten für Rauchwarnmelder-Miete können vom Mieter bis zum Ablauf der Einwendungsfrist zurückgefordert werden.

Keine Erhöhung der Vorauszahlungen auf Heiz-und Betriebskosten vor Abrechnung

Eine im Zusammenhang mit den aktuell stark steigenden Energiekosten relevante Frage ist, ob in einem solchen Fall Vorauszahlungen schon vor Erstellung der Heiz- und Betriebskostenabrechnung angepasst werden können. Dies ist im Gesetz eindeutig geregelt: Nach § 560 Absatz 4 BGB können Vermieter (aber auch Mieter) die Anpassung der Vorauszahlungen erst nach einer Abrechnung (die nur nach jedem vollen Wirtschaftsjahr zulässig ist) auf eine angemessene Höhe durch Erklärung in Textform (E-Mail, Brief) verlangen. Die Vorschrift ist zwingendes Recht, das heißt eine abweichende Regelung im Mietvertrag wäre unzulässig.

Fazit: Trotz zu erwartender Nachzahlungen kann der Vermieter nicht vor der nächsten turnusmäßigen Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen. Einzige Option wäre, dem Mieter eine einvernehmliche Anpassung anzubieten, um die bevorstehende Zahlungslast abzumildern. Darauf eingehen muss der Mieter allerdings nicht.

Genehmigung und Verweigerung von Untervermietung

In Zeiten von Raumknappheit ebenfalls von Bedeutung ist das Thema Untervermietung. Für viele Vermieter stellt sich die Frage, wann eine vom Mieter gewünschte Untervermietung genehmigt werden muss und wann ggf. ein Untermietzuschlag erhoben werden kann. Die Genehmigung muss immer dann erteilt werden, wenn der Mieter ein sog. berechtigtes Interesse vorweisen kann. Dies setzt voraus, dass ein nachvollziehbarer Grund vorliegt, der erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein darf und für den der Mieter beweispflichtig ist. Hierfür kommen Veränderungen der wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters in Betracht, insbesondere Auszug eines bisherigen Mitmieters, Notwendigkeit der Aufnahme von Familienmitgliedern oder sonstiger nahestehender Personen sowie gesunkenes Einkommen, das durch die Untervermietung kompensiert werden soll. Grundsätzlich genügt jeder vernünftige Grund. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung bei ernsthaften Bedenken verweigern, z. B. wenn Grund zur Annahme besteht, dass die Hausgemeinschaft durch die Aufnahme des Untermieters gestört werden könnte. Gute Chancen, sich gegen die Untervermietung zu wehren, hat der Vermieter, wenn der komplette Wohnraum untervermietet werden soll. Eine derartige vollständige Veränderung der Mietstruktur ist nämlich meistens unzulässig und kann vom Mieter nicht gefordert werden. Ebenfalls kann die Genehmigung versagt werden, wenn eine Überbelegung der Wohnung droht. Aber: Eine fehlerhafte Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann u.U. von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig gemacht werden. Auch hier drohen allerdings Fallstricke für den Vermieter. Angemessen ist das zusätzliche Entgelt für die Abnutzung, nicht aber die ortsübliche Vergleichsmiete der untervermieteten Räume.

Fazit: Der Vermieter sollte vom Mieter, der untervermieten will, Auskunft verlangen über den potenziellen Untervermieter und die Gründe der beabsichtigten Untervermietung. Der Mieter ist hier in der Beweispflicht. Legt er keine Gründe dar oder ist seine Erklärung nicht plausibel, muss die Erlaubnis nicht erteilt werden. Unter Umständen kann im Einzelfall die Erteilung der Erlaubnis von der Zahlung einer erhöhten Miete abhängig gemacht werden, und zwar bereits in der schriftlichen Erlaubnis – ausformuliert als konkrete Bedingung für die Erteilung dieser Erlaubnis. Insgesamt bedarf es hier der Beratung im Einzelfall.