Die Eigentümerversammlung – von der Unzeit zur angemessenen Uhrzeit

Carsten Küttner, Rechtsanwalt und WEG-Experte
W.I.R. Breiholdt Nierhaus Schmidt
www.wir-breiholdt.de

Wir leben in neuen Zeiten – wortwörtlich. Das trifft auch auf den Beginn von Eigentümerversammlungen zu. War es früher üblich, deren Beginn nicht vor 17:00 Uhr zu terminieren, ist dies heute in der Regel für Verwaltungen nicht mehr zumut- und realisierbar. Wir möchten Ihnen deshalb einen kurzen Überblick zu Rechtsprechung und aktuellen Praxis in diesem Punkt geben.

Die Uhrzeit, zu der die nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens jährlich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuberufenden Versammlung stattfinden soll, ist nicht gesetzlich vorgegeben.

Die Festlegung des Versammlungszeitpunktes einer Präsenz-, Hybrid- oder virtuellen Versammlung obliegt daher – wenn keine anderslautende Vereinbarung existiert – der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), handelnd durch deren Verwalter. Dieser hat nach billigem, pflichtgemäßem, gerichtlich nachprüfbarem Ermessen zu entscheiden. Einer vorherigen Absprache mit den Eigentümern oder dem Verwaltungsbeirat bedarf es nicht. Die Ermessensgrenzen ergeben sich aus der Funktion der Wohnungseigentümerversammlung als Ort der gemeinsamen Willensbildung. Die Versammlungszeit muss verkehrsüblich und zumutbar sein. Eine Einberufung zur „Unzeit“ ist im Regelfall nicht zulässig.

Der Einberufende soll möglichst allen Eigentümern die Wahrnehmung ihrer Rechte ermöglichen und dabei die wechselseitigen Belange unter Berücksichtigung des Minderheitenschutzes abwägen. Um insbesondere den Interessen berufstätiger Wohnungseigentümer Rechnung zu tragen, sollte bislang nicht vor 17:00 Uhr terminiert werden, da von diesen nicht verlangt werden konnte, für eine Eigentümerversammlung Urlaub zu nehmen.

In der Broschüre des BMJ (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz), Stand Dezember 2021 (S. 8), heißt es dagegen: „Der Zeitpunkt für die Wohnungseigentümerversammlung muss angemessen, also zumutbar sein. Grundsätzlich wird die Versammlung an einem Werktag ab 15:00 Uhr für zumutbar gehalten.“ Die überwiegende Rechtsprechung hält dessen ungeachtet bislang noch am nicht zeitgemäßen 17:00 Uhr-Dogma fest.

Für die Praxis gibt es Erhebungen, wonach bereits mehr als ein Drittel der Eigentümerversammlungen vor 17:00 Uhr beginnen. Auch in gerichtlichen Entscheidungen wird die bisherige Rechtsprechung infrage gestellt: „Ob daran im Lichte veränderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen – etwa die Verknappung des Angebots von Fachkräften oder die heutigen Anforderungen der (jungen) Arbeitnehmer an ihre sogenannte Work-Life-Balance, durch die die WEG-Verwaltungen gerichtsbekanntermaßen vor Herausforderungen bei der personellen Besetzung von Eigentümerversammlungen „in den späten Abend hinein“ stehen – sowie der Digitalisierung mit der Möglichkeit zur Durchführung einer hybriden Eigentümerversammlung i.S.v. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG oder einer rein virtuellen Versammlung … überhaupt festzuhalten ist, bedarf hier keiner Entscheidung, … (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.12.2023 – 980b C 31/22 WEG). Spätestens, seitdem die virtuelle Eigentümerversammlung gesetzlich geregelt ist (§ 23 Abs. 1a WEG), werden sich die Gerichte künftig mit den vorgenannten Argumenten beschäftigen müssen.

Es bleibt zu hoffen, dass in der Rechtsprechung ein zeitnahes Umdenken erfolgen wird, denn die Verwalterbranche befindet sich im Umbruch. Klimaschutz und Regelungsdichte treffen auf Fachkräftemangel und Mitarbeitende mit neuen Arbeitszeitgestaltungen. Damit Gemeinschaften in Zukunft noch „verwaltbar“ sind, müssen sich die veränderten Rahmenbedingungen in der Rechtsprechung wiederfinden.

Auch auf Eigentümerseite ist eine neue zeitliche Offenheit zielführend und wünschenswert. In vielen Berufen herrschen flexible Arbeitszeitmodelle und Optionen von Homeoffice bis Telearbeit. Die ehemals „übliche Arbeitszeit“ existiert so nicht mehr. Entsprechend dürfte die Präsenzversammlung um 15:00 Uhr in der Praxis bereits „üblich“ und unter Berücksichtigung sämtlicher Belange auch angemessen sein. Virtuelle und Hybridversammlungen bieten sogar noch mehr Raum für flexible Zeiten. Die alte Denkart, dass über das Wohnungseigentum als häufig größter Vermögenswert der Eigentümer nur nach Feierabend gesprochen werden darf, ist nicht mehr zeitgemäß. Tatsächlich treffen Versammlungen ab 15:00 Uhr auf zunehmende Akzeptanz bei Eigentümern, zumal spätere Termine mit Sondervergütungen einhergehen müssten und die einzige Alternative bei der derzeitigen Marktlage letztlich die verwalterlose Gemeinschaft sein könnte.

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