Corona Auswirkungen auf den Immobilienmarkt 2020

Die Pandemie-Auswirkungen auf die Wirtschaft sind weiterhin immens und wurden durch den zweiten Lockdown noch verschärft. Auf den Teilmärkten der Immobilienwirtschaft fallen sie allerdings unterschiedlich stark ins Gewicht. Es gilt daher, zu differenzieren:

Büroimmobilienmarkt

Das Corona-Jahr 2020 hat seine Spuren auf dem Büromarkt hinterlassen. Der Flächenumsatz brach in 2020 um rund 40 % gegenüber dem Vorjahr ein. Das Ergebnis von ca. 340.000 m² vermieteter Bürofläche bewegt sich somit auf dem Niveau von 2003. Im 3. und 4. Quartal konnten zwar wieder etwas höhere m²-Umsätze getätigt werden, jedoch haben die ersten beiden Quartale 2020 den Gesamtumsatz maßgeblich negativ beeinflusst.

Mit Anmietung der Hamburg Commercial Bank im Elbtower (ca. 11.000 m²) und von Schwarzkopf & Henkel in der Stahltwiete 22 (ca. 9.000 m²) konnten im 4. Quartal 2020 wieder Großabschlüsse realisiert werden, gefolgt von der Anmietung eines 11.500 m² großen Neubaus durch Wintershall Dea Anfang Januar. Grundsätzlich halten sich die Unternehmen in der aktuellen Lage weiterhin mit Büroanmietungen zurück, so dass sich die gedämpfte Büroflächennachfrage mindestens noch in den ersten beiden Quartalen 2021 fortsetzen wird. Wir gehen auch nach Ende der Corona-Pandemie von einer geringeren Nachfrage aus, aufgrund der fortschreitenden Digitalisierung in Kombination mit mobilem Arbeiten und Home-Office.

Die Spitzenmiete stieg auf € 31,00/m². Die Durchschnittsmiete blieb stabil bei € 17,60/m². Die Leerstandsquote erhöhte sich auf aktuell 3,5 % und dürfte im Laufe des Jahres 2021 weiter leicht steigen.

Einzelhandelsimmobilienmarkt

Der seit Jahren anhaltende Strukturwandel, Online-Konkurrenz und jetzt auch noch Corona: Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleister stecken in der Krise. Aber genau diese Branchen prägen unsere Innenstädte. Deshalb suchen Politik und Immobilienbesitzer nach Ideen für die Zukunft der Stadtzentren.

Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist auch aufgrund des zweiten Lockdowns weiter rückläufig. Bei Neuvermietungen müssen Vermieter teilweise Abschläge von ca. 10-40 % im Verhältnis zur Bestands-/Vor-Corona-Miete hinnehmen.

Die Gastronomie- und Foodbranche hat bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen 2020 die Textilsparte von ihrem bisherigen Spitzenplatz verdrängt.

Ab 2023 soll die Gänsemarkt-Passage abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden (Fertigstellung 2025). Die Bruttogrundfläche steigt dadurch leicht von jetzt 15.000 m² auf 17.200 m². Neben Büros, Einzelhandelsflächen und Gastronomie sollen 30 Wohnungen entstehen. Spannend bleibt weiter die Entwicklung der beiden großen leerstehenden Einzelhandelsimmobilien (Ex-Karstadt Sport und Galeria Kaufhof) in der Innenstadt. Eigentümer beider Immobilien ist die österreichische Signa-Gruppe, zu der auch die Gänsemarkt-Passage und das Alsterhaus gehören. Zuletzt gab es Überlegungen, in dem ehemaligen Galeria-Gebäude das Naturkunde-Museum unterzubringen.

Eigentumswohnungsmarkt

Die aktuellen Zahlen belegen, wie solide und stabil der Hamburger Markt für Wohnimmobilien ist. Nachfrage und Preise verharren auf hohem Niveau bzw. steigen weiter leicht an. Die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen durchschnittlich bei rund € 7.000,-/m².

Bei Bestandsimmobilien ist der positive Trend ebenfalls ungebrochen. Im Vergleich zu 2019 stiegen auch hier die Preise um rund 8 % an.

Zinshaus-/Gewerbe-Investmentimmobilienmarkt

Mit einem Transaktionsvolumen von € 5,37 Mrd. erlebte der Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im abgelaufenen Jahr das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn. Lediglich 2018 war der Umsatz mit rund € 5,95 Mrd. höher. Der Vorjahreswert wurde um 23 % übertroffen. Der Anlagedruck der Investoren aufgrund volatiler Kapitalmärkte und niedriger Zinsen ist deutlich größer gewesen, als die Angst vor möglichen Corona-Auswirkungen. Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf Immobilien in der Hamburger Innenstadt.

Auch auf dem Zinshausmarkt ist die Nachfrage nach wie vor ungebrochen. Selbst der zweite Lockdown konnte und wird daran nichts ändern. Die Rahmenbedingungen mit historisch niedrigen Zinsen, fehlenden Anlage-Alternativen und so gut wie keinen nennenswerten Mietausfällen bei Wohnungsmietern, lassen keinen Rückgang der Nachfrage und Preise erwarten.