Büromarktbericht Hamburg – 4. Quartal 2025 Leerstandsquote und Spitzenmiete steigen, Flächenumsatz erneut rückläufig

Der Hamburger Büromarkt zeigt sich zum Jahresende 2025 in einem weiterhin herausfordernden, aber differenzierten Umfeld. Während die Spitzenmieten neue Rekordmarken erreichen, bleibt der Büroflächenumsatz unter Druck und der Leerstand nimmt spürbar zu.

Spitzenmiete erstmals über € 40/m²
Ein starkes Signal setzt der Premiumbereich: Im Neubauprojekt Alter Wall wurde erstmals eine Spitzenmiete von über € 40/m² erzielt. Insgesamt erreichte die Spitzenmiete mit nahezu € 40/m² einen neuen Höchststand. Hochwertige, ESG-konforme Flächen in zentralen Lagen bleiben damit klar gefragt – trotz insgesamt gedämpfter Marktdynamik.

Flächenumsatz weiter rückläufig
Der Büroflächenumsatz belief sich im Gesamtjahr 2025 auf rund 400.000 m² und lag damit etwa 5 % unter dem Niveau von 2024. Besonders schwach fiel das vierte Quartal 2025 aus, das mit knapp 90.000 m² das umsatzschwächste Quartal des Jahres darstellte. Für 2026 wird ein ähnliches Umsatzniveau von rund 400.000 m² prognostiziert, was auf eine anhaltende Seitwärtsbewegung hindeutet.

Leerstandsquote steigt deutlich
Parallel dazu erhöhte sich die Leerstandsquote spürbar und liegt aktuell bei rund 6,7 % (nach zuvor etwa 4,5 %). Der Anstieg ist vor allem auf eine zurückhaltende Nachfrage sowie auf Fertigstellungen der vergangenen Jahre zurückzuführen. Insbesondere in weniger gefragten Teilmärkten gestaltet sich die Vermietung zunehmend anspruchsvoll.

Nachfrage verteilt sich wieder breiter
Anders als 2024, das stark von Großabschlüssen der öffentlichen Hand geprägt war, zeigte sich der Markt 2025 wieder deutlich diversifizierter. Die höchsten Büroflächenumsätze entfielen auf die City, gefolgt von Bahrenfeld und der HafenCity – allesamt Lagen mit guter Infrastruktur, moderner Flächenqualität und langfristiger Perspektive.

Längere Vermarktungszeiten auch in guten Lagen
Auffällig ist die insgesamt verlängerte Vermarktungsdauer. Selbst attraktive Flächen mit moderner Ausstattung benötigen mehr Zeit bis zum Abschluss als in den Vorjahren. Nutzer agieren selektiver, vergleichen intensiver und stellen höhere Anforderungen an Flexibilität, Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit.

Fazit
Der Hamburger Büromarkt bleibt zweigeteilt: während Top-Lagen und hochwertige Neubauten teilweise profitieren, geraten periphere Teilmärkte stärker unter Druck. Für Eigentümer und Projektentwickler gewinnt eine präzise Marktpositionierung ebenso an Bedeutung wie flexible Nutzungskonzepte und qualitative Investitionen in den Bestand.