Büromarkt- und Einzelhandelsmarktbericht 1. Halbjahr 2024 – Einbruch beim Flächenumsatz, sinkende Durchschnittsmieten und wachsender Leerstand

Die schwache Wirtschaftsentwicklung und anhaltend hohe Belastungen haben die Zahl der Insolvenzen in Deutschland weiter ansteigen lassen. Im 1. Halbjahr 2024 registrierte die Creditreform Wirtschaftsforschung 11.000 Unternehmensinsolvenzen. Das ist ein Anstieg um fast 30 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (8.470 Fälle).

Somit erreichen die Insolvenzen in Deutschland den höchsten Stand seit fast zehn Jahren. Deutsche Unternehmen kämpfen gegen die Auswirkungen der Rezession in 2023, anhaltende Krisen und die kraftlose konjunkturelle Entwicklung in 2024. Berlin und Hamburg führen dabei bundesweit die Negativliste an: pro 10.000 Unternehmen wurden dort 118 bzw. 103 Insolvenzfälle registriert. Im Bundesdurchschnitt sind es 71.

Auch oder insbesondere der Einzelhandel bleibt nicht verschont. Zu den prominentesten Beispielen zählen Galeria Karstadt Kaufhof und die Esprit Europe GmbH mit direkt ca. 1.500 betroffenen Mitarbeitern. Auch die aus Innenstädten und Einkaufspassagen bekannten Filialen von Arko, Eilles und Hussel, die deutschlandweit rund 300 Filialen betreiben, haben Insolvenz beantragt. Der Ladenflächenbesatz in Centern und Innenstädten wandelt sich rasant.

Die Leitzinsentwicklung, eine schwächelnde Konjunktur, geopolitische Risiken und innenpolitische Turbulenzen in 2023 waren nur einige Gründe für den Einbruch beim Büroflächenumsatz. Der Büromarkt verzeichnete im Jahr 2023 einen Gesamtflächenumsatz von 450.000 m², was einem Rückgang von ca. 22 % entspricht.

Zahlreiche Firmen verschieben ihre Umzugspläne. Zu groß sind die konjunkturellen und (geo-) politischen Unsicherheiten und Krisenherde. Auch die Debatte über Homeoffice-Quoten haben Einfluss auf die Zurückhaltung vieler Unternehmen. Mietvertragsverlängerungen ohne feste Laufzeiten sind mieterseits seit einiger Zeit en vogue. Hier kann dann u. U. bei einer Aufhellung des konjunkturellen Umfeldes am unkompliziertesten reagiert werden. Auch Incentives spielen bei der Neuvermietung vermehrt eine Rolle.

Die Spitzenmiete ist in den absoluten Toplagen noch einmal leicht gestiegen und liegt bei € 35,00/m², wobei die Durchschnittsmiete in Hamburg auf € 20,50/m² leicht gesunken ist. Die Leerstandsquote legte noch einmal zu auf nunmehr rund 4,5 %.

Die zentralen Teilmärkte City und Hafencity erwiesen sich einmal mehr als die umsatzstärksten Stadtteile und hatten einen Anteil von rund 40 % am Gesamtbüroflächenumsatz. 2/3 aller Mietverträge in 2023 wurden im Segment bis 1.000 m² geschlossen. Die größten Einzelverträge wurden abgeschlossen durch die Hamburg Port Authority (HPA) mit ca. 22.000 m² am Strandkai 1, gefolgt von RTL mit ca. 17.000 m² in der Koreastr. 7 und der Fielmann Group mit ca. 15.000 m² in der Fuhlsbüttler Str. 399.

Mit einer Konjunkturerholung ist in 2024 nicht mehr zu rechnen, sodass eine Markterholung erst in 2025 zu erwarten ist. Insofern sollten sich Grundeigentümer verhandlungsbereit zeigen. Attraktive Mietangebote bei entsprechender Flächenqualität in guten Lagen werden auch 2024 ihre Nutzer finden.

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