BGH, VIII ZR 211/22 zerrüttetes Mietverhältnis

Gunnar Schley, Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Arbeitsrecht. Kanzlei KGS Rechtsanwälte

Innerhalb von Mietverhältnissen kommt es immer wieder vor, dass zwischen den Parteien ein dauerhafter Konflikt schwelt. Oftmals verhalten sich Mietparteien dabei nicht offen rechts- oder gemeinschaftswidrig, sondern stiften internen Unfrieden, z.B. durch immer wiederkehrende querulatorische Eingaben und überzogene Beschwerden, insbesondere im Kontakt zum Vermieter. Ein derartiges Verhalten des Mieters führt zwar dazu, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietparteien beschädigt wird, der gesetzlich normierte Kündigungsgrund der sog. Störung des Hausfriedens greift in einem solchen Fall allerdings nicht.

Dennoch besteht für den Vermieter ein unabweisbares Interesse, das Mietverhältnis zu beenden. Zu den Voraussetzungen der Kündigung bei einem sog. „zerrütteten Mietverhältnis“ hat der Bundesgerichtshof (BGH) Ende letzten Jahres eine nicht unbedeutende Entscheidung getroffen.

In seiner Entscheidung vom 29.11.2023 hat der BGH die Voraussetzungen beschrieben, wann ein Vermieter dem Mieter (oder auch umgekehrt der Mieter dem Vermieter) wegen Vertrauensverlustes außerordentlich kündigen kann. Dabei kommt es nach dem Richterspruch nicht ausschlaggebend auf den Grad des Vertrauensverlustes an. Maßgeblich ist vielmehr, dass die jeweils andere Mietpartei den schlechten (inneren) Zustand des Mietverhältnisses durch pflichtwidriges Verhalten zu verschulden hat. Der BGH hat hierzu in seiner Entscheidung ausgeführt:

Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen. (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 211/22)

Auch bei einem Dauerkonflikt soll laut BGH – unabhängig von dessen Ursachen – dem Mieter nicht ohne Weiteres fristlos gekündigt werden können.

Für die Praxis ist diese Entscheidung insofern interessant, als dadurch neben der Störung des Hausfriedens ein weiterer Kündigungsgrund, nämlich der des „zerrütteten Mietverhältnisses“ (als Unterfall des sog. „sonstigen wichtigen Grundes“), vom Grundsatz her anerkannt wird – allerdings unter restriktiven Voraussetzungen. Im Fall des dauerhaft querulatorisch störenden Mieters kann ein Rückgriff auf den Kündigungsgrund des zerrütteten Mietverhältnisses unter Umständen erfolgversprechend sein, allerdings unter Beachtung der engen Vorgaben des BGH.

Um einen solchen Kündigungsgrund zu rechtfertigen, muss demnach ein explizit pflichtwidriges Verhalten der anderen Partei vorliegen, also ein Verstoß gegen Rechtspflichten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Welche Voraussetzungen hieran zu stellen sind, wird sich im Detail erst durch die zukünftige Rechtsprechung der Amtsgerichte zeigen. Es ist aber absehbar, dass eine Vermieterkündigung aufgrund des zerrütteten Mietverhältnisses zumindest voraussetzen wird, dass der Mieter langanhaltend, querulatorisch und destruktiv agiert und seine Eingaben nicht auch zumindest teilweise als legitime Rechtsverfolgung, sondern vor allem unter dem Gesichtspunkt der reinen Willkür zu betrachten sind. Eine wirksame Kündigung unter dem Gesichtspunkt des zerrütteten Mietverhältnisses wird daher auf Ausnahmefälle beschränkt sein.

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