BGH VIII ZR 184/23 – Interessengerechte Aufrechnung mit der Mietkaution

Yvonne Rogosch,
Fachanwältin für Miet und
Wohnungseigentumsrecht,
Kanzlei Buhl Rogosch Buckentin

Wird eine Wohnung mit Beschädigungen zurückgeben, müssen Vermieter ihre Ansprüche gegenüber dem Mieter innerhalb einer sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend machen (§ 548 BGB). Beim BGH war nun ein Fall anhängig, in dem der Vermieter erst nach Verstreichen der Verjährungsfrist eine Aufrechnung der Kaution wegen Beschädigung der Wohnung und dazu die Erstattung darüberhinausgehender Kosten verlangte.

Bei verjährten Forderungen kann dann wirksam die Aufrechnung erklärt werden (§ 215 Alt. 1 BGB), wenn zu der Zeit, als erstmals mit der Forderung aufgerechnet werden konnte, diese noch nicht verjährt war. Um diese Frage zu klären, haben sich die Gerichte mit der rechtlichen Einordnung von Barkaution und Anspruch auf Beseitigung der Schäden beschäftigt. Die Vorinstanzen nahmen Verjährung an, weil es an der sog. Gleichartigkeit der beiden Forderungen (§ 387 BGB), die miteinander verrechnet wurden (Kaution / Schadenersatz), mangelte. Es könne nur Geld mit Geld verrechnet werden. Zwar sei die Barkaution eine Geldforderung, aber der Anspruch der Vermieterseite auf Beseitigung von Schäden in der Wohnung sei als sog. Naturalrestitution (§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB) einzuordnen.

Das bedeutet, dass der Mieter die Wohnung – selbst oder mit eigenen Handwerkern – wieder in Ordnung bringt (Ersetzungsbefugnis). Hierzu wurde er in diesem Fall nicht aufgefordert. Stattdessen habe der Vermieter den für die Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangt. Der BGH ist dieser Argumentation nicht gefolgt und hat erklärt, dass die Barkautionsabrede interessengerecht dahingehend auszulegen sei, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters von Anfang an nicht auf Naturalrestitution, sondern auf Geldzahlung gerichtet wären, sodass die Forderung von Vermieterseite nicht verjährt sei.

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