BGH VIII ZR 106/23 Schonfristzahlung – zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten

Yvonne Rogosch,
Fachanwältin für Miet und
Wohnungseigentumsrecht,
Kanzlei Buhl Rogosch Buckentin

Der BGH hat zum wiederholten Mal seine Entscheidung zur sog. Schonfristzahlung bekräftigt. Erneut ging es darum, wie Zahlungseingänge von Mietern nach Kündigung und Räumungsklage zu bewerten sind. Wenn Vermieter wegen eines hohen Mietrückstandes (z.B. zwei fehlenden Mieten) kündigen, erfolgt diese Kündigung üblicherweise außerordentlich fristlos (in der Regel mit der Aufforderung, binnen zwei Wochen die Wohnung herauszugeben) und vorsorglich auch fristgerecht ordentlich (mit der vertraglichen / gesetzlichen Kündigungsfrist je nach Laufzeit des Vertrages).

Wenn Mieter in den vergangenen zwei Jahren nicht bereits die fristlose Kündigung erhalten haben, führt eine Zahlung ihrerseits zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB), weshalb sie nicht umgehend ausziehen müssen. Es bleibt aber bei der fristgerechten ordentlichen Kündigung, so dass die Mieter zwar ein paar Monate Zeit gewinnen, nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist aber räumen müssen. Bemerkenswert ist, dass der BGH bereits zum dritten Mal eine solche Klarstellung vornehmen musste, wobei es sich jeweils um Prozesse handelte, die vor dem Landgericht Berlin geführt wurden. Dort legten die Richter das Gesetz trotz seines eindeutigen Wortlauts wiederholt falsch aus und nahmen an, dass eine Zahlung der Mieter die Kündigung in Gänze verhindere. Der BGH hat dem eine Absage erteilt und erklärt, dass ein an das Gesetz gebundener Richter diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen ändern dürfe. Das Verfahren wurde an eine andere Kammer des Landgerichtes zurückverwiesen.

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