BGH ändert bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur-klauseln

Keine Renovierungspflicht bei unrenoviert überlassenem Wohnraum

Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden.

Eine Formularklausel, welche dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine solche Klausel – so der BGH – verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Im konkret verhandelten Fall, war die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter unwirksam, da bei Mietbeginn in drei Zimmern unstreitig Malerarbeiten erforderlich waren, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten.

Auch der den Mietern zu Mietbeginn gewährte Nachlass von (lediglich) einer halben Monatsmiete stelle keinen angemessenen Ausgleich dar.

Der Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VIII ZR 242/13: Letztlich kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume zum Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Diese Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen:

Auswirkung auf bestehende Mietverhältnisse:

Bei Mietvertragsabschlüssen nach 1987 ist in der Regel im Mietvertrag die laufende Renovierungsverpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen. Wurde die Wohnung jedoch nicht neu dekoriert übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt, so „kippt“ die gesamte Klausel und die Renovierungsverpflichtung liegt wieder beim Vermieter. Auch bei Beendigung des Mietverhältnisses können Dekorationsansprüche kaum durchgesetzt werden.

Auswirkung auf neue Mietverhältnisse:

Die Überwälzung der Dekorationsverpflichtung an den Mieter ist nur bei Übergabe einer renovierten Wohnung an den Mieter (oder Gewährung eines angemessenen Ausgleichs, über dessen Höhe man trefflich streiten kann) möglich. Ohne wirksame Dekorationsklausel muss der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf von einigen Jahren auf Wunsch des Mieters die Wohnung neu dekorieren. Dies ist mit erheblichen Kosten, (eventuell mehrfach bei längerer Mietdauer) verbunden.

Die regelmäßige Übergabe neu dekorierter Wohnungen ist vor allem in jenen Fällen problematisch, in denen der Vormieter nach erfolgter Neudekoration nur kurze Zeit gewohnt hat, aber dennoch Gebrauchsspuren erkennbar sind. Eine komplette Neudekoration ist für den Vermieter wirtschaftlich nur schwer vertretbar, es muss jedoch ein Gesamteindruck einer renovierten Wohnung hergestellt werden. Fazit: Wohnungen sollten nur renoviert vermietet werden.

Insbesondere bei häufigem Mieterwechsel entstehen somit dem Vermieter erhebliche Mehrkosten durch Malerkosten oder angemessene Kompensationsleistungen an den Mieter durch mietfreie Zeiten.