Aktuelle Rechtsprechung in Mietfragen

Yvonne Rogosch,
Fachanwältin für Miet und
Wohnungseigentumsrecht,
Kanzlei Buhl Rogosch Buckentin

BGH VIII ZR 132/20

Mieter muss Schaden auch nach 32 Jahren tragen

Mieter hatten 1984 unfachmännisch einen Fliesenboden im Bad eingebaut. 2016 drang in die darunter liegende Wohnung „schwallartig“ Wasser aus der Decke, die aufgrund der jahrelangen Durchfeuchtung einsturzgefährdet war. Die Vermieter forderten im fortlaufenden Mietverhältnis ca. EUR 38.000 bezifferbaren Schadensersatz sowie eine Feststellung für die Kostenübernahme aller Folgeschäden. Die Mieter beriefen sich auf Verjährung gemäß §§ 214, 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB, wonach Ansprüche spätestens 30 Jahre nach Begehung der schadensstiftenden Handlung erlöschen. Unverständlicherweise hatte das Landgericht Berlin den Mietern Recht gegeben und aufgrund des Ablaufs der Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren die Klage der Vermieter zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof korrigierte diese Einschätzung mit Urteil vom 31.08.2022 und stellte klar, dass für Schäden in Mietverhältnissen eine eigene Verjährungsvorschrift (§ 548 BGB) gilt. Danach tritt Verjährung erst 6 Monate nach Wohnungsrückgabe ein, ohne Berücksichtigung des Zeitpunktes, zu dem die Schadensursache entstanden ist. Diese recht kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB soll in der Praxis dazu dienen, dass schnell Rechtsfrieden und Rechtssicherheit herrschen. Insofern gilt hier weiterhin, dass Vermieter zeitnah nach Wohnungsübergabe prüfen sollten, ob Schadensersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache bestehen und verjähren könnten.

BGH VIII ZR 337/21

Keine hohen formellen Anforderungen bei Mieterhöhung

Nach dem Gesetz muss eine Mieterhöhung sowohl eine bestimmte formelle äußere Form (z.B. Erklärung in Textform mit Erläuterung) als auch eine bestimmte materielle, inhaltlich ausreichend begründete Form haben, um wirksam zu sein. Nur dann kann die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter erfolgreich durchgesetzt werden. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 20.07.2022 (unter Bezugnahme auf vorherige BGH Entscheidungen VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) wiederholt, dass an die formellen Anforderungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 b BGB keine zu strengen Anforderungen gestellt werden können. Das Landgericht Bremen hatte zuvor ein Mieterhöhungsbegehren mit der Begründung zurückgewiesen, dass die als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ mit schlagwortartigen Begriffen bezeichnete Anlage des Vermieters nicht ausreiche. Dies gelte u.a., weil dort keine nähere Aufschlüsselung nach Gewerken erfolge und der Umfang der in Abzug zu bringenden Instandsetzungsmaßnahmen fehle. Dem Bundesgerichtshof dagegen reichten diese Angaben unter Bezugnahme auf die der Mieterhöhung vorangegangenen Ankündigungsschreiben zur Modernisierungsmaßnahme aus. Ein Vermieter genüge seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlege (BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13). Zur Klärung von Unsicherheiten oder zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit stehe dem Mieter ein umfassendes Auskunfts- und Beleg-/ Einsichtsrecht zur Verfügung.

Ob im vorliegenden Fall die vom Vermieter in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil zutreffend abbildeten, betrifft nicht die formelle sondern die materielle Begründung der Mieterhöhung, sodass das Landgericht die Sache erneut verhandeln muss. Für die Praxis könnte die Entscheidung bedeuten, dass Mieter nunmehr zahlreiche Aktenordner mit Belegen durchsehen müssten, um verbleibende Fragen zu klären. Anspruch auf Kopien von Belegen dürfte – wie im Betriebskostenrecht – nicht bestehen.

BGH VIII ZR 300/21

Mietpreisbremse bei Zustimmung zur Mieterhöhung nicht anwendbar

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2022 findet die sog. Mietpreisbremse auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung. Im vorliegenden Fall bestand zwischen 2016 und 2020 ein Mietverhältnis. Die Mieter hatten zunächst die im Mietvertrag vereinbarte Miete gezahlt und im Jahr 2017 einem Mieterhöhungsbegehren der Vermieter zugestimmt. Im Jahr 2019 rügten die Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten u.a. die Rückzahlung der Miete. Der Bundesgerichtshof nahm im Einklang mit den Vorinstanzen (AG Wedding und LG Berlin) zugunsten der Vermieter an, dass sich die Mieter nicht auf die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse berufen können: Die Zustimmung zur Mieterhöhung und der entsprechend angepasste Mietvertrag würden den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellen. Der durch diese Zustimmung erhöhte Betrag werde als die fortan geltende Miete anerkannt. Der Vermieter handle auch nicht rechtsmissbräuchlich, weil nicht ersichtlich sei, dass er die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt angestrebt habe, um den Mietern die Rechte aus der Mietpreisbreme zu nehmen. Zudem sei irrelevant, ob die ursprünglich vereinbarte Miete die nach der sog. Mietpreisbremse zulässige Höhe überschritten habe. Dies hätten die Mieter vor Zustimmung prüfen können, dessen ungeachtet aber die neue Miete anerkannt.

Die Mieter klagten übrigens nicht selbst, sondern ließen sich durch einen sog. Rechtsdienstleister vertreten, wie sie in den vergangenen Jahren häufig aufgetreten sind. Solche Rechtsdienstleister werben Kunden damit an, dass sie die Mietpreisbremse durchsetzen und die Miete senken werden. Der Mieter müsse nur seine persönlichen Daten und einige Informationen zur Wohnung und zum Vertrag bereitstellen und könne sich dann bequem zurücklehnen, die restliche Abwicklung übernehme der Dienstleister. Für den Service falle nur im Erfolgsfall eine Provision an. So lautet das Fazit für den Rechtsdienstleister in diesem Fall: außer Spesen nichts gewesen.